20210608-远东资信-2021年5月房地产行业观察与债市运行动态_商品房成交有所降温_AAA级利差进一步下降_18页_757kb

房地产行业2021年5月观察与债市运行动态总结

核心内容

2021年5月，中国房地产行业整体呈现成交量降温、土地价格攀升、房贷利率上行、政策调控趋严等特征。与此同时，行业债券市场表现分化，AAA级信用利差下降，AA-级利差上升，反映出房企信用风险的进一步分化。部分重点房企因高杠杆和经营风险面临信用级别下调及债券违约，而优质房企则通过债券融资优化财务结构。

主要观点

• 商品房市场：整体成交量有所下降，房价仍保持温和上涨，但市场热度减弱，一线城市成交面积环比大幅下降。
• 土地市场：土地供应量基本稳定，但重点城市土地价格大幅上涨，部分房企因竞争激烈抬高地价，增加房企成本压力。
• 利率方面：房贷利率继续上行，房地产信托平均收益率小幅上升，显示融资成本上升。
• 政策环境：中央政策强调“房住不炒”，地方加强房地产贷款监管和价格管控，进一步抑制市场投机行为。
• 重点房企动态：阳光城、中南建设等房企担保余额高企，债务压力较大；华润置地、远洋控股等优质房企则通过债券融资优化财务结构。
• 债券市场：行业整体净融资额为负，优质房企债券发行比例上升，低等级债券信用风险加剧；新增违约债券5只，合计逾期本息约66亿元，信用级别下调1家主体和2只债券。

关键信息

一、商品房成交与价格

• 成交面积：30大中城市5月商品房成交面积1744.44万平方米，环比下降1.83%，未出现季节性上涨。
• 库存去化：十大城市商品房库存环比下降2.72%，去化周期累计下降3.09个月。
• 房价表现：百城新建住宅均价16006元/平方米，环比上涨0.34%，同比上涨4.08%，上涨速度放缓。
• 二手房市场：全国城市二手房挂牌量指数下降4.12%，挂牌价指数上涨1.51%，供应减少导致价格上涨加快。

二、土地市场动态

• 土地成交面积：300城市土地成交面积8141万平方米，与往年基本持平。
• 土地楼面均价：环比上涨51%，同比上涨53%，重点城市带动整体地价上涨。
• 土地供应结构：一、二线城市土地成交面积环比增加，三四线城市减少，反映“两集中”政策影响。

三、利率与融资环境

• 房贷利率：首套房和二套房贷款平均利率分别上升0.02个百分点，至5.33%和5.61%。
• 房地产信托：5月成立规模301.82亿元，环比下降36.08%，平均收益率上升0.14个百分点至7.31%。
• 债券融资：5月房地产行业共发行债券345.76亿元，偿还571.98亿元，净融资额为-226.22亿元，显示融资环境趋紧。

四、行业政策

• 中央政策：政治局会议提出三孩生育政策，重申“房住不炒”，房地产贷款集中度管理持续推进。
• 地方监管：多地加强房地产贷款监管，严控信贷资金违规流入房地产市场；部分城市发布新房和二手房价格管控政策。

五、重点房企动态

• 阳光城：累计担保金额占净资产的311.67%，资产负债率78%，净负债率119%，未主动降负债。
• 中南建设：担保余额占净资产的250.60%，资产负债率78%，净负债率147%，现金短债比0.64，触及三道红线。
• 华润置地：发行中期票据不超过60亿元，票面利率偏低，财务状况良好。
• 远洋控股：发行26亿元公司债，票面利率4.20%，财务杠杆较低。
• 广州合景控股：拟分期发行不超过116亿元公司债，融资成本较低，具备一定投资价值。
• 泰禾集团：已有6只债券违约，净负债率464%，现金短债比0.08，债务重组无进展。

六、信用事件与利差变化

• 新增违约债券：5只，合计逾期本息约66亿元，其中泰禾集团、华夏幸福、协信远创为主要违约主体。
• 信用级别下调：1家主体及2只债券被下调信用级别，反映部分房企信用风险上升。
• 信用利差变化：AAA级和AA+级信用利差下降，AA-级利差上升，显示高、低等级债券利差进一步分化。

未来展望

• 信用状况：整体信用状况可能继续改善，但需关注尚未主动降负债、经营激进的房企风险。
• 利差趋势：优质房企与高风险房企之间的信用利差可能扩大，反映市场对信用风险的分化。
• 债券市场：存量债券规模可能企稳回升，随着房企降负债完成，债券融资需求可能逐步回归市场。

作者与机构信息

• 作者：申学峰，中央财经大学金融学硕士，研究部助理研究员。
• 远东资信：中国第一家社会化专业资信评估公司，深耕行业30余年，致力于信用风险揭示和金融预警。

声明

• 本报告内容为远东资信整理，引用资料为公开信息，不构成投资建议。
• 报告版权归远东资信所有，未经许可不得修改、复制、销售和发表。