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2018年上半年全国二手房市场总结

核心内容

2018年上半年，全国二手房市场在政策调控与市场自身调整的双重影响下，呈现出明显的分化态势。市场整体量价稳定，部分城市出现上涨或下跌，而不同城市的需求结构和价格变化也各有特点。

主要观点

• 政策调控影响显著：住建部约谈12个城市，多个城市出台新政禁止企业购房，30城整顿销售市场，导致市场热度被压制，开发商融资困难。
• 市场分化明显：一线城市如北京、上海、深圳、广州等表现各异，部分城市如杭州、西安、重庆等市场火热，而石家庄、天津、珠海等城市市场遇冷。
• 二手房挂牌价与新房倒挂现象普遍：在新房价格受政策抑制的背景下，二手房价格偏高，倒挂现象在二线城市尤为严重。
• 市场活跃度与房源结构变化：涨价和降价房源数量增加，市场交易活跃；不同城市户型结构变化显著，改善型需求逐渐上升。

关键信息

全国市场分析

• 整体量价齐涨：2018年上半年全国20个重点城市挂牌均价稳中缓涨，6月涨幅达1.76%。
• 市场热度波动：3月份后市场持续火热，挂牌量上涨，但6月因政策影响，挂牌量微降，但较年初仍上涨14.17%。
• 城市分化：14个城市挂牌价上涨，6个城市挂牌价下跌；西安涨幅最高，珠海跌幅最大。

城市市场分析

一、二手房市场总体趋势

• 量价稳定：全国市场在政策调控和需求释放之间达到平衡，挂牌均价稳中缓涨，成交量上涨带动挂牌量增长。
• 分化明显：一线城市如北京、上海、深圳、广州表现各异，部分城市市场回暖，而其他城市则出现回调。
• 改善型需求上升：随着房价上涨和政策调控，改善型需求逐渐成为市场主力，推动房源结构变化。

二、市场活跃度与价格变化

• 涨降价房源增多：市场活跃度与涨降价房源数量呈正相关，6月降价房源量上涨较快，市场热度依然持续。
• 涨价幅度加大：涨价房源平均套均涨价15万元，平均涨幅6.52%，显示市场信心恢复。
• 降价幅度收窄：降价房源平均套均降价12万元，平均降价幅度4%，显示市场逐渐趋于理性。

三、城市市场特点

• 一线城市：北京、上海、深圳、广州等城市挂牌价相对稳定，但部分城市如杭州、西安、重庆市场表现更为活跃。
• 二线城市：如杭州、南京、武汉等城市因政策利好和人口流入，市场热度较高，挂牌价和挂牌量均有明显上涨。
• 三线及以下城市：如石家庄、天津、珠海等城市受政策调控影响较大，市场遇冷，挂牌价和挂牌量出现下跌。

四、房源结构变化

• 户型分布：大部分城市以2居室和3居室为主，部分城市如杭州、西安、大连因改善型需求增加，2居室和3居室占比提升。
• 刚需与改善型需求：一线城市刚需和改善型需求并存，而部分城市如郑州、石家庄以刚需为主，改善型需求逐步上升。

五、一二手房倒挂现象

• 普遍现象：新房价格受政策限制，而二手房价格持续上涨，导致一二手房价格倒挂。
• 二线城市严重：杭州、济南、广州等城市倒挂现象显著，尤其在核心城区，如杭州的拱墅区，倒挂幅度最大。

六、市场调控与政策影响

• 政策调控：住建部约谈12个城市，多个城市出台限购、限售等政策，抑制市场过热。
• 人才引进政策：如杭州、西安、天津、济南等城市出台人才引进政策，带动市场需求增长。
• 市场反应：部分城市因政策调控出现市场降温，挂牌价和挂牌量均出现下降。

七、市场展望

• 政策影响持续：政策调控仍将持续，市场热度可能逐步回落。
• 需求结构变化：改善型需求逐渐成为市场主力，推动房源结构向大户型倾斜。
• 市场分化加剧：不同城市市场表现差异显著，一线城市相对稳定，而部分城市市场遇冷，需关注政策影响。