20160715-广发证券-房地产行业_上半年成交高位运行_但二季度回落态势显著_31页_2mb

房地产行业总结

核心内容

2016年上半年，中国房地产市场整体成交高位运行，但进入二季度后，成交增速明显回落。全国商品房成交指数6月为426，环比上升3%，同比上升17%，增幅较5月收窄5个百分点。39城市住宅成交指数为452，环比下降2%，同比增长12%，增幅较5月收窄9个百分点。上半年全国商品房成交累计同比增长34%，创下历史同期新高，其中一季度因政策宽松推动，成交同比增长40%，3月更是达到单月历史新高。二季度因热点城市调控政策收紧，成交回落，单季度同比增长30%，增速较一季度收窄10个百分点。

主要观点

• 政策影响明显：一季度信贷政策宽松，推动成交高位运行；进入二季度，热点城市调控政策趋紧，抑制市场热度，导致成交回落。
• 市场分化显著：一线城市受调控影响，成交热度回落；二线城市和三四线城市成交表现相对较好，其中二线城市涨幅显著。
• 房价走势趋缓：上半年房价持续上涨，但二季度房价增速放缓，预计下半年房价将维持温和上涨，但涨幅收窄。
• 库存去化压力：重点城市库存去化周期有所改善，但三四线城市库存压力仍然较大。
• 二手房市场：上半年二手房成交放量显著，但6月二手房成交同比首次下滑，预计下半年将进入量跌价稳阶段。

关键信息

全国成交情况

• 商品房成交：2016年6月全国商品房成交环比上升3%，同比增长17%，增幅较5月收窄5个百分点。
• 住宅成交：6月全国39城市住宅成交指数为452，环比下降2%，同比增长12%，增幅较5月收窄9个百分点。
• 区域分化：环渤海地区成交同比上升54%，长三角地区上升8%，珠三角地区下降12%。
• 去化周期：30城市商品房去化周期保持在16个月，36城市住宅去化周期维持在9个月。
• 批售比：全国商品房批售比由5月的1.35下降至1.19，连续三个月下滑。

各线城市成交情况

• 一线城市：6月成交环比上升26.1%，同比上升15.1%，但增速较一季度有所放缓。
• 二线城市：6月成交环比下降2.4%，同比上升16.6%，但增速明显放缓。
• 三四线城市：6月成交环比微涨3.3%，同比上升17.8%，但增速收窄。
• 库存去化：一线城市库存环比下降1.6%，去化周期微升至8.4个月；二线城市库存环比下降1.4%，去化周期维持在8.4个月；三四线城市库存环比下降1%，去化周期下行至15.4个月。

区域成交情况

• 环渤海地区：6月成交环比上升11%，同比上升54%，但部分城市如青岛成交环比下降10.3%。
• 长三角地区：6月成交环比下降3%，同比上升8%，但部分城市如苏州、南京成交环比下滑明显。
• 珠三角地区：6月成交环比上升2%，同比下降12%，但东莞、佛山成交环比上升。
• 中西部及其他重点城市：6月成交分化明显，武汉、重庆、成都成交环比下降，长沙环比上升。

二手房市场

• 全国市场：6月二手房成交环比下降15.8%，同比下降1.9%，为14年12月以来首次同比下滑。
• 价格走势：6月二手房价格环比上涨1.55%，同比上涨48.8%，但增速放缓。
• 区域表现：北京、上海、深圳、广州等重点城市二手房市场表现分化，其中北京二手房成交同比下降26%，上海二手房成交同比下降25.9%，深圳二手房成交同比下降67%，广州二手房成交同比上涨41%。

风险提示

• 政策收紧风险：热点城市调控政策可能蔓延至其他二线城市，影响市场热度。
• 销售增速低于预期：行业销售增速可能低于市场预期，影响企业业绩。

行业评级

• 行业评级：持有
• 前次评级：持有
• 报告日期：2016-07-15

分析师信息

• 分析师：乐加栋、郭镇、金山
• 联系方式：lejiadong@gf.com.cn、guoz@gf.com.cn、jinshan@gf.com.cn

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