20160411-广发证券-房地产行业跟踪_成交热度有所回落_13页_1007kb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业整体成交热度有所回落，主要受清明假期影响。一线城市和部分二线城市因政策调控及假期因素，成交面积环比大幅下降，而二线城市整体成交环比下降，但同比上升显著。此外，部分城市如石家庄和长春的成交表现相对较好。

主要观点

• 整体成交情况：
  上周，一线四大城市房地产成交面积为71万平米，环比下降35%，但同比上涨10.94%。部分二线城市房地产成交面积为440万平米，环比下降26%，同比大幅上升100%。

  • 清明假期是导致成交环比下降的主要原因。
  • 一线城市成交环比大幅下降，北上广深均出现明显下滑。
  • 二线城市整体成交环比下降，但除石家庄和长春外，其他城市均出现不同程度下滑。
  • 分区域来看，长三角和珠三角成交环比降幅超过30%，环渤海地区降幅约为15%。

• 整体库存情况：

  • 全国15城市库存指数环比微降，但上海库存指数因成交下滑而上升。
  • 12大城市去化速度继续高位运行，显示市场去化压力仍大。
  • 部分城市土地市场存在泡沫，地价上涨过快，房价地价比不合理。
  • 房企信托成本回升，对土地投资形成压力，房企拿地趋于谨慎。

• 政策趋势：

  • “分类调控、因城施策”仍是地方政府的政策指导思想。
  • 湖南、宁夏等地继续出台支持住房消费政策，主要集中在财税减免和公积金支持。
  • 沈阳出台调控政策，取消房价上涨过快区域的购房优惠政策。
  • 差异化政策将逐步常态化，不仅体现在城市间，也将在城市内部实行“一区一策”。
  • 调控政策对市场降温作用逐步显现，3月份的高热度难以持续。

• 行业展望：

  • 未来房地产成交市场将逐步降温，部分城市需求集中释放后，市场热度或将回落。
  • 土地市场泡沫风险及房企资金压力将影响市场发展。

关键信息

• 成交数据：

  • 一线城市成交面积71万平米，环比下降35%。
  • 二线城市成交面积440万平米，环比下降26%。
  • 长三角、珠三角成交环比降幅均超过30%。
  • 环渤海地区成交环比降幅为15%。
  • 中部地区和其它地区成交环比均下滑，其中其它地区降幅更显著。

• 库存与去化：

  • 全国15城市库存指数环比微降，但上海库存指数上升。
  • 12大城市去化速度保持高位，去化水平为历史新高。
  • 北京库存指数保持平稳，上海因成交下滑导致库存指数上升。

• 地产公司表现：

  • 广发地产组合保持不变，包括广宇集团、嘉宝集团、海德股份、广东明珠和京投银泰。
  • 重点覆盖公司如万科A、保利地产、华发股份、金地集团、招商蛇口等，均报告了销售数据及新增项目信息。
  • 表3展示了各公司的估值和投资评级，多数公司被评定为“买入”，部分为“持有”。

• 政策与市场动态：

  • 湖南、宁夏等地支持住房消费政策，主要集中在财税和公积金支持。
  • 沈阳出台调控政策，取消房价上涨过快区域的购房优惠政策。
  • 以房养老试点推进，优先考虑经济条件好、市场规范、政府支持的区域。
  • 广州拟调整土地出让金违约金计收办法，可能影响土地市场。
  • 深圳土地出让收入同比大幅增长，显示出其土地市场相对活跃。

风险提示

• 政策收紧：政策收紧风向可能蔓延至其他热点二线城市。
• 销售增速低于预期：行业销售增速可能低于预期，影响市场表现。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

联系方式

• 分析师：

  • 乐加栋：S0260513090001，电话：021-60750620，邮箱：lejiadong@gf.com.cn
  • 郭镇：S0260514080003，电话：021-6075-0637，邮箱：guoz@gf.com.cn
  • 金山：S0260515090001，电话：021-60750652，邮箱：jinshan@gf.com.cn

• 联系人：李飞，邮箱：gflifei@gf.com.cn

数据来源

• Wind
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