20210511-植信投资-国内房地产2021年4月报告_居民购房热情不减_土地成交快速回落-4月植信房地产综合景气指数续升_预示全国新房价格上行压力不小_10页_1mb

居民购房热情不减，土地成交快速回落

核心内容

2021年4月，中国房地产市场呈现以下主要特征：

• 房价走势：全国新房价格上行压力依旧存在，但一线城市涨幅趋于稳定。4月植信房地产综合景气指数初值为1.4，较3月终值上涨0.3个百分点，显示房价短期仍有上涨动能。
• 政策调控：政府持续加强对房地产市场的调控，包括增加保障性住房供给、严控非理性炒作，以及对违规资金流入楼市进行查处。
• 土地市场：全国土地成交面积增速显著回落，一线城市土地供给增加，但成交价格有所下降，三线城市土地溢价率快速上升。
• 融资环境：房贷利率上调，居民信贷扩张高位回落；房企债券融资偏紧，信用利差有所波动，中小房企面临更大风险。

主要观点

• 居民购房热情：居民购房意愿保持较强，推动新房销售持续增长，尤其在一线城市和部分热点二线城市。
• 政策影响：地方政府对房价过热地区实施限购、限价等措施，有效抑制了部分区域的房价过快上涨。
• 土地成交回落：二、三线城市土地成交面积大幅放缓，但一线城市土地供给显著增加，三线城市土地溢价率快速上升。
• 融资收紧：房地产贷款增速放缓，房贷利率上调，房企融资环境趋紧，尤其是信用债发行量下降，中小房企信用风险上升。

关键信息

一、房地产综合景气指数

• 全国指数：2021年4月植信房地产综合景气指数初值为1.4，较3月终值上涨0.3个百分点，表明全国新房价格仍有上行压力。
• 一线城市指数：一线景气指数初值为2.3，与3月基本持平，显示一线城市房价上涨压力可控。

二、房价走势

• 全国新房价格：3月全国新房价格同比上涨4.4%，二手房价同比上涨3.3%。
• 一线城市：新房价格同比上涨5.2%，二手房价格涨幅扩大至9%–12%，存在“过热”现象。
• 二线城市：部分城市如成都、南京、武汉新房价格涨幅超过5%，杭州有所放缓。
• 三线城市：新建住宅价格涨幅有所放缓，但银川、徐州仍保持两位数增长。

三、土地市场动态

• 成交面积：4月100大中城市土地成交面积（12个月移动累计）同比增长6.8%，较3月大幅回落7个百分点，主因二、三线城市成交放缓。
• 土地供给：一线城市土地供给同比增长33%，二线城市增长1%，三线城市同比下降8%。
• 土地溢价率：4月土地溢价率上升至29.9%，三线城市溢价率高达33.3%，成为推动全国土地价格上涨的主要力量。

四、政策调控

• 政治局会议：强调“房住不炒”，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止学区房等非理性炒作。
• 地方措施：广州收紧人才购房政策，提高二手房增值税征免年限；深圳、东莞、佛山加强房贷管理，限制多套房贷款。

五、融资情况

• 房贷利率：4月首套房和二套房贷款加权平均利率分别上调3bp和2bp，重点城市如广州、深圳、上海、重庆上调利率，以抑制局部房价过热。
• 居民信贷：2021年第一季度末，居民部门中长期信贷增速为57.1%，较2月有所回落，但信贷投放量仍创历史新高。
• 房企融资：房企内地信用债年内累计发行2743亿元，同比下降0.5%；4月当月发行793亿元，同比下降14.8%。
• 信用利差：AA级债券利差走阔至400bp左右，AA+级债券利差下降，AAA级债券利差仍处于历史低位，显示融资环境对实力较强的房企更为友好。

数据来源

• 中国国家统计局
• Wind
• 植信投资研究院

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