20210511-兴业证券-万科A-000002.SZ-万科4月销售点评_销售增速放缓_拿地力度加大_3页_565kb

万科A 2021年4月销售及拿地点评总结

核心内容

本报告为兴业证券对万科A（股票代码：00002）2021年4月经营情况的点评，维持“买入”投资评级。报告主要围绕销售表现、拿地动态、财务结构及投资建议等方面进行分析，旨在为投资者提供决策参考。

主要观点

销售表现

• 4月销售增速放缓：2021年4月，万科实现合同销售面积308.6万平方米，同比增加1.6%；合同销售金额497.7亿元，同比增加3.8%。
• 1-4月销售稳步增长：累计合同销售面积1413.0万平方米，同比上升18.9%；累计合同销售金额2292.4亿元，同比上升23.4%。
• 销售均价略有上升：4月销售均价16128元/平方米，同比上升2.2%；1-4月累计销售均价16224元/平方米，同比上升3.8%。

拿地动态

• 拿地力度加大：4月新增开发项目20个，总建筑面积436.9万平方米，需支付价款183.96亿元，拿地金额231.3亿元，占销售金额比重为46%。
• 拿地聚焦二三线城市：4月拿地按金额计算，二线城市占比36%，三线城市占比64%。
• 重点城市分布：拿地金额占比较高的城市包括金华（20%）、绍兴（17%）、兰州（12%）。

财务结构

• 三道红线达标：截至2021年一季度末，公司净负债率15.5%，剔除预收账款的资产负债率69.5%，现金短债比2.72，均优于监管要求。
• 融资优势明显：4月发行30亿3年期中票，利率3.52%，显示公司融资能力较强。
• 财务指标预测：预计2021-2023年每股收益分别为3.95元、4.30元、4.66元，对应的PE分别为7.0倍、6.4倍、5.9倍。

关键信息

财务数据概览

• 资产负债表：公司资产总计从2020年的1869177百万元增长至2023年的3158422百万元，负债总计从1519333百万元增长至2623274百万元，股东权益从349844百万元增长至535147百万元。
• 现金流量表：经营活动产生的现金流量从2020年的53188百万元增长至2023年的257330百万元，显示公司经营现金流稳定增长。
• 利润表：营业收入从2020年的419112百万元增长至2023年的624906百万元，净利润从59298百万元增长至84758百万元，显示公司盈利能力稳步提升。

财务比率

• 成长性：营业收入增长率从2020年的13.9%逐步提升至2023年的16.3%。
• 盈利能力：毛利率维持在29.0%左右，净利率从9.9%下降至8.7%，ROE从18.5%下降至16.4%。
• 偿债能力：资产负债率从81.3%上升至83.1%，流动比率维持在1.17左右，速动比率从0.41提升至0.51。
• 营运能力：资产周转率从23.3%略有波动，维持在21.5%至23.9%之间。

投资建议

• 公司龙头地位稳固：万科在房地产开发领域具有较强的市场地位，具备良好的安全性和抗风险能力。
• 多元化业务发展：物业和物流业务发展迅速，内在价值显著。
• 盈利预测：预计2021-2022年EPS分别为3.95元、4.30元，对应PE分别为7.0倍和6.4倍，显示公司估值较低，具备投资价值。

风险提示

• 货币政策收紧：若货币政策大幅收紧，可能对房地产行业造成压力。
• 居民去杠杆超预期：若居民去杠杆力度超出预期，可能影响公司销售表现。

其他信息

• 分析师声明：分析师具有证券投资咨询执业资格，独立、客观地出具本报告。
• 投资评级说明：投资建议基于报告发布日后12个月内公司股价相对相关证券市场代表性指数的涨跌幅。
• 信息披露：公司履行信息披露义务，客户可查询相关静默期安排和关联公司持股情况。
• 法律声明：本报告仅供客户使用，不构成买卖证券的要约或邀请，公司不承担因此产生的任何法律责任。

结论

万科A在2021年4月销售增速放缓，但整体销售表现仍保持稳健增长，同时加大拿地力度，聚焦二三线城市。公司财务结构持续优化，三道红线达标，融资能力强，盈利预测良好，估值较低，具备较强的市场竞争力和投资价值。投资者需关注货币政策收紧及居民去杠杆超预期等风险因素。