2015-07-28-第一太平戴维斯-上海住宅销售市场简报2015年第二季度_6页_1mb

2015年7月上海住宅销售市场简报总结

核心内容

2015年第二季度，上海住宅销售市场呈现显著回暖趋势，成交量和成交价均创下历史新高。市场情绪改善、政策宽松及股市上涨等多重因素共同推动了这一趋势。同时，高端住宅市场表现尤为突出，新房和二手房均出现强劲增长。

主要观点

• 市场整体回暖：二季度上海新建商品住宅成交面积环比增长111.5%，达410万平方米；二手住宅成交面积环比增长124.4%，达830万平方米，超过2013年一季度的最高记录。
• 成交均价上涨：一手商品住宅成交均价达32,100元/平方米，环比上涨12.5%，同比增长20.4%；二手住宅成交均价达25,000元/平方米，环比上涨8.4%，同比增长19.1%。
• 高端市场表现强劲：二季度一手高端公寓成交量环比大涨150.7%，成交面积达39.7万平方米，成交均价达73,200元/平方米，环比上涨2.9%。其中，一级区域涨幅高达7%。
• 政策与利率影响：央行在2015年2月及5、6月连续降息，一年期贷款基准利率降至4.85%，五年以上贷款利率降至5.4%，为市场带来利好。
• 库存持续消化：一手住宅待售库存连续两个季度下跌，消化周期缩短至5.8个月。
• 项目集中入市：二季度新增供应中，高端公寓占比显著，大宁金茂府和复兴珑御两个新项目入市，为市场新增近13.5万平方米销售面积。
• 土地市场活跃：二季度共成交10幅住宅用地，总可建面积约100万平方米，平均楼板价达24,800元/平方米，环比上涨67.9%，溢价率升至58.8%，创历史新高。
• 行业整合趋势：随着楼市竞争加剧和成本上升，房企开始寻求跨行业合作，如与金融、互联网企业合作，以应对市场变化。

关键信息

一手商品住宅市场

• 供应与成交：二季度新增供应约290万平方米，环比增长57%；成交量达414.34万平方米，环比增长111.5%。
• 价格走势：成交均价达32,000元/平方米，环比上涨12.5%，同比上涨20.4%。
• 库存情况：待售面积降至1,220万平方米，消化周期为5.8个月。

一手高端公寓市场

• 新增供应：二季度新增供应约39.7万平方米，环比增长150.7%。
• 成交表现：大宁金茂府和复兴珑御入市，共新增484套销售单元，其中复兴珑御位于黄浦区西藏南路，主力户型为88、141、241平米。
• 价格走势：成交均价达73,200元/平方米，环比上涨2.9%。

二手住宅市场

• 成交量：二季度二手住宅成交面积达832.25万平方米，环比增长124.4%。
• 价格走势：成交均价达25,000元/平方米，环比上涨8.4%。
• 挂牌量：本季末二手房挂牌量止跌回升，达880万平方米。

二手高端公寓市场

• 成交量：环比增长162.1%，成交均价达59,700元/平方米，环比上涨2.3%。
• 去化周期：基于20个高端项目数据库，去化周期长达10年。

住宅土地市场

• 土地供应：二季度共成交10幅住宅用地，总可建面积100万平方米，环比增长13%。
• 楼板价与溢价率：平均楼板价达24,800元/平方米，环比上涨67.9%；溢价率升至58.8%，创历史新高。
• 高价地块：如大名城在唐镇以51亿元摘得两幅纯住宅用地，楼板价达27,900元/平方米；华润与华发联合体以87.95亿元摘得闸北地块，楼板价达38,100元/平方米。

市场展望

• 政策趋势：尽管股市震荡可能对市场有一定抑制，但“金九银十”传统旺季、刚需和改善型需求的强劲，以及购房情绪积极，预计下半年市场仍将表现良好。
• 调控态度：政府对下半年调控政策可能保持谨慎，限购政策仍严格执行。
• 行业趋势：房企间合作趋势增强，包括与金融公司、互联网公司的合作，以应对市场挑战。

项目聚焦

• 复兴珑御：位于黄浦区西藏南路，由万业企业开发，主力户型为88、141、241平米，已售出34套，成交均价88,500元/平方米，预计2017年二季度精装交付。
• 大宁金茂府：方兴地产开发，2014年1月以101亿元摘得地块，成为当年总价宅地王，二季度销售金额达24亿元，当选上半年销冠。

市场分化与成本压力

• 楼市分化：一线城市和低线城市市场表现差异显著，一线市场回暖，低线城市仍面临库存压力。
• 成本上升：房价上涨导致动迁成本增加，周边房价上扬推高地价，形成“面粉价格贵过面包”的现象。

结论

2015年第二季度，上海住宅销售市场在政策宽松、利率下调及股市上涨等多重因素推动下实现显著反弹，成交量与价格均创历史新高。高端住宅市场尤为活跃，开发商加快入市节奏，土地市场竞争激烈，楼板价与溢价率均创新高。市场分化加剧，行业整合趋势明显，预计下半年市场仍将保持良好表现，政策趋于保守。