房地产行业：销售下滑略超预期，周期景气度逐步下探-20181021-广发证券-16页-1mb

房地产行业周总结

核心内容

本周房地产行业整体呈现销售略降、周期景气度逐步下探的趋势。政策层面，住建部在8省试点政府购买公租房运营管理服务，地方层面则以监管和政策修补为主。深圳加快住房建设，福州调整共有产权房首付比例，显示出政策层面的持续调控。

主要观点

• 销售端：9月单月销售同比下滑3.6%，年内首次转负，低层级城市销售下行基本确认，带动总量销售持续回落。重点城市在低基数和供给改善的情况下，未来成交或小幅改善，但需关注市场去化情况。
• 供给端：新开工面积同比上涨20%，房企保持较大开工强度，但18年以来开工规模持续领先销售，中期库存再次积累，未来新开工或将承压下行。
• 投资端：9月单月投资同比上涨8.9%，增速小幅回落0.3个百分点，土地投资是主要支撑。展望明年，投资增速或将收窄，但施工投资可能反弹，土地投资增速放缓。
• 周期位置：目前周期位置顶部回落基本确认，为政策压力缓解提供了基础，但基本面筑底前政策难言完全转向。
• 投资价值：龙头公司未来两年业绩有望维持20%左右增长，考虑业绩增长后19年动态PE不到6倍，具备投资价值。

关键信息

本周政策情况

• 住建部在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8省开展政府购买公租房运营管理服务试点。
• 深圳国资委要求住房类项目1年内开工、4年内竣工，延期缴纳违约金。
• 福州共有产权房个人首付比例由不低于房屋总价的30%调整为不低于个人出资购房总额的30%。

重点城市成交情况

• 39城新房成交：本周成交面积522.89万方，环比上升20.7%，同比下降4.7%。
• 一线城市：成交面积88.79万方，环比上升60.0%，同比上升18.5%。
• 二线城市：成交面积240.27万方，环比上升17.7%，同比下降16.1%。
• 三四线城市：成交面积193.83万方，环比上升11.6%，同比上升3.6%。
• 13城二手房成交：本周成交面积121.21万方，环比上升61.8%，同比上升24.5%。
• 一线城市二手房：成交面积36.95万方，环比上升76.8%，同比上升18.8%。
• 二三线城市二手房：成交面积84.26万方，环比上升55.9%，同比上升44.3%。

重点城市推盘及库存跟踪

• 13城商品房推盘：本周推盘量373.55万方，环比上升349.1%，同比上升151%。
• 13城商品房库存：本周库存总量环比上升1.1%，其中一线城市和二线城市分别环比上升2.2%和0.1%。
• 去化周期：13城商品房去化周期上升至15.34个月，11城商品住宅去化周期降至7.7个月。

全国土地市场供给成交情况

• 土地供应：第41周土地供应总建筑面积2702.9万方，环比下降48.6%，同比上涨20.9%。
• 土地成交：第41周全类型土地成交1816.3万方，环比下降46.1%，同比下降40.4%。
• 土地出让金：第41周土地出让金518亿元，环比下降29.5%，同比下降40.1%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率8.1%，较上周下降0.6个百分点。一线城市、二线城市和三线城市溢价率分别为1.9%、8.7%和10.0%。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2018-10-21

重点公司跟踪

• 华润置地：本周在东莞、宁波、鄂州、哈尔滨、成都、太原、广州、厦门、长春等地有土地收购和开发动态。
• 金融街：在东莞收购土地，总地价15.70亿元。
• 中交地产：在宁波收购土地，总地价3.96亿元。
• 天地源：在西安收购土地，总地价12.20亿元。

融资动态

• 中国海外发展：发行10亿公司债券，利率4%，期限3+3年。
• 阳光城：发行5亿公司债券，利率7.5%，期限2+1年。
• 越秀地产：发行8亿公司债券，利率4.24%，期限3年。
• 绿地控股：发行10.53亿资产支持计划，利率6.8%，期限至2030年4月20日。
• 中国奥园：发行15亿公司债券，利率8.5%，期限3年。

图表索引

• 图1：本周主要政策一览（2018.10.15-2018.10.21）
• 图2：39城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图3：39城市分线城市新房周成交环比增速
• 图4：39城新房月度成交同环比
• 图5：39城分线城市新房月度成交同比
• 图6：39城新房成交整体年趋势
• 图7：39城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图9：13城二手房周均及单周成交面积（万方）
• 图10：13城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：13城二手房成交月度同环比
• 图12：13城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：13城市二手房成交整体年趋势
• 图14：13城市分线二手房成交年趋势
• 图15：13城市商品房周度推盘
• 图16：13城市商品房月度推盘
• 图17：13城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：13城市商品房月度批售比
• 图19：13城市及分线城市商品房库存指数
• 图20：13城市商品房周度库存及去化周期
• 图21：11城市住宅周度库存及去化周期
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.10.12-2018.10.18）

表格索引

• 表1：39城市商品房成交面积汇总（2018.10.12-2018.10.18）
• 表2：13城二手房成交面积汇总（2018.10.12-2018.10.18）
• 表3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2018.10.12-2018.10.18）
• 表4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2018.10.12-2018.10.18）
• 表5：房企每周拿地汇总（2018.10.12-2018.10.18）
• 表6：房企每周融资汇总（2018.10.12-2018.10.18）