20181021-华创证券-房地产行业周报_推盘大幅放量_成交略有修复_积极个税改革求稳经济_24页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

本周房地产行业周报主要分析了10月房地产市场走势、政策动态及重点公司动态，对行业未来趋势作出展望，并提出投资建议。整体来看，市场在政策支持下有所修复，但成交仍显疲软，行业仍处于低库存阶段，但正逐步进入加库存阶段。

主要观点

• 新房成交量：上周46城一手房周成交589万平米，环比上升6%。其中，一二线城市周成交环比上升11%，三四线城市周成交环比下降7%。10月截至上周一手房月成交同比-1%，一二线同比+4%，三四线同比-10%。
• 二手房成交量：上周14城二手房周成交129.3万平米，环比上升15%；10月二手房累计成交245.8万平米，同比上升41%。
• 新房库存：15城可售面积为7,152万平米，环比上升2%；3个月移动平均去化月数为9.1个月，环比上升0.2个月，行业库存处于低位，去化率有所下降。
• 政策动态：1-9月房地产开发投资同比增长9.9%，商品房销售面积同比+2.9%，销售金额同比+13.3%。个人所得税专项附加扣除暂行办法发布，对房贷利息、住房租金、子女教育等进行抵扣。部分城市如广州、东莞、合肥等地出台了相关的调控政策调整，但限售限购未取消。
• 市场动态：部分城市如苏州、广州增城区的土地市场出现流拍现象，土地市场正在加速降温，流拍率和溢价率进一步恶化。此外，市场传言部分城市取消限价政策，但未获官方确认。
• 行业趋势：中期来看，房地产小周期延长，资源正快速向龙头集聚，融资集中度、拿地集中度、销售集中度将推动头部房企销售大增。短期来看，政策趋于宽松，稳市场成为关键，板块整体表现弱于大盘，但龙头房企仍具投资价值。

关键信息

一、行业数据

1. 新房成交量

• 上周46城一手房成交589.4万平米，环比上升5.7%。
• 一线城市成交89.9万平米，环比上升37.8%。
• 二线城市成交332.5万平米，环比上升5.9%。
• 三线城市成交104.8万平米，环比上升7.2%。
• 四线城市成交62.2万平米，环比下降23.3%。

2. 二手房成交量

• 上周14城二手房成交129.3万平米，环比上升14.7%。
• 一线城市二手房成交36.5万平米，环比上升26.2%。
• 二线城市二手房成交81.8万平米，环比上升8.4%。
• 三四线城市二手房成交11.0万平米，环比上升31.9%。

3. 新房库存

• 上周15城推盘315万平米，环比上升145.3%。
• 上周15城成交173万平米，环比上升9.7%。
• 上周15城成交/推盘比为0.55倍，低于上周的1.23倍和9月的0.78倍。
• 15城可售面积为7,152万平米，环比上升2%。
• 3个月移动平均去化月数为9.1个月，环比上升0.2个月。

二、行业政策和新闻跟踪

• 宏观政策：9月CPI同比涨幅创7月新高，居住价格同比上涨2.6%；1-9月房地产开发投资同比增长9.9%，商品房销售面积同比+2.9%，销售额同比+13.3%。
• 长效机制：海南设立自由贸易试验区，鼓励现房销售，部分城市调整首付比例。
• 限价政策：市场传言广州部分区域取消限价，但住建委回应称限购限售未取消。
• 土地市场：多地土地流拍，部分城市如苏州、东莞、广州增城区调整价格标准或暂停出让。
• 房地产税：住建部原副部长仇保兴建议推行消费税、流转税、空置税等以遏制投机行为。

三、重点公司公告

• 荣盛发展：设立子公司，发行超短期融资券20亿元。
• 新城控股：控股股东限售股将于12月4日解禁，承诺不减持；拟回购不超过8.36亿元股份。
• 中南建设：控股股东拟增持10亿元。
• 万科A：钜盛华持有公司8.39%的股份，累计质押8.23%。
• 华夏幸福：前三季度销售1077亿元，同比增长7.7%；销售面积961.84万平米，同比增长53.15%。
• 蓝光发展：至9月30日借款余额达523.48亿元，同比增加175.67亿元。
• 佳兆业：9月销售金额573.1亿元，同比增长78.5%。
• 越秀地产：9月销售金额同比下降47%。
• 天地源：第三季度净利润同比减少161%，扭亏为盈。
• 财信发展：三季度净利润681.767万元。
• 其他公司：如华润置地、中粮地产、滨江集团、龙湖集团等也发布了相关公告，涉及收购、转让、拿地及融资等方面。

四、板块行情回顾

• 上周SW房地产指数下跌2.74%，沪深300指数下跌1.13%，板块相对收益为-1.61%。
• 在28个板块中排名第11位，表现较弱。
• 个股表现方面，海航投资、九龙山、云南城投、世荣兆业、丰华股份为涨跌幅排名前五的房地产个股。

五、风险提示

• 房地产市场销量超预期下行。
• 行业资金超预期收紧。

投资建议

• 维持推荐：板块整体“推荐”评级，看好地产龙头。
• 推荐公司：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线推荐：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

行业展望

• 短期：政策更严已无必要，稳市场成为关键。
• 中期：房地产小周期延长，资源向龙头集聚，推动销售增长。
• 长期：行业仍面临一定的去库存压力，政策调控或进一步加强，房企融资结构变化，偿债压力上升。

图表目录（摘要）

• 图表1：13-18年周均成交面积及18年最近8周成交面积。
• 图表2：各线城市一手房成交面积同比。
• 图表3：49城一手房累计成交同比。
• 图表4：重点城市新房成交数据。
• 图表5：14城二手房成交面积及环比、同比。
• 图表6：各线城市二手房成交面积同比。
• 图表7：各线城市二手房累计成交面积同比。
• 图表8：重点城市二手房成交数据。
• 图表9：重点城市库存去化水平。
• 图表10：各线城市3个月移动平均去化月数。
• 图表11：各线城市可售面积。
• 图表12：15城成交推盘比。
• 图表13：上周行业重点新闻。
• 图表14：上周公司公告回顾。
• 图表15：上周A股各板块涨跌幅排名情况。
• 图表16：上周房地产个股涨跌幅排名。

总结

整体来看，房地产市场在政策支持下有所修复，但成交仍显疲软，行业库存处于低位，去化率下行。政策层面，个人所得税专项附加扣除暂行办法发布，有助于缓解购房者负担，同时部分城市调整限价政策，但限购限售未取消。行业趋势显示，资源正向龙头集中，融资集中度、拿地集中度、销售集中度推动头部房企销售增长。板块整体表现弱于大盘，但龙头房企仍具投资价值，建议维持“推荐”评级。