20211003-国金证券-房地产行业研究_百强9月销售加速下滑_板块反弹初见端倪_18页

资源与环境研究中心：房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告主要分析了2021年9月房地产市场及物业板块的表现，总结了行业销售数据、市场行情、土拍情况、政策动态及投资建议等内容。整体来看，房地产市场仍面临销售下行压力，但部分企业表现亮眼，政策层面也显示出一定的维稳信号。

主要观点

• 销售数据持续下滑：9月百强房企销售数据同比加速下滑，其中TOP20、TOP21-50、TOP51-100和TOP100的单月销售同比增速分别为-37%、-31%、-40%和-36%，远低于8月的下滑幅度。1-9月累计销售同比增速分别为8%、22%、15%和13%。仅3家房企完成全年销售目标的75%以上，显示行业整体销售压力较大。
• 政策维稳：央行与银保监会召开房地产金融工作座谈会，强调维护房地产市场平稳健康发展，金融机构需配合相关部门和地方政府。同时，部分城市如广州、佛山的国有银行已开始下调房贷利率，按揭有望边际改善。
• 土拍降温：二次供地流拍率上升，拿地主力仍为国企。深圳、合肥的土拍流拍率分别为4.5%和29.4%，而溢价率明显下降。
• 板块表现：本周港股房地产板块涨幅最大，达+5.7%；物业板块表现更佳，恒生物业服务及管理指数上涨8.4%。部分房企和物业公司股价涨幅显著，如华人置业、嘉年华国际、第一服务控股等。
• 投资建议：更看好民营地产公司（如融创中国、新城控股）和关联房企经营稳健、业务拓展能力强的民营物业公司（如金科服务）。

关键信息

一、市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：3257
• 沪深300指数：4866
• 上证指数：3568
• 深证成指：14309
• 中小板综指：13374

二、销售数据

• 40城新房成交：619万平米，周环比+44%，周同比-27%，月度累计同比-24%，年度累计同比+19%。
• 17城二手房成交：149万平米，周环比+66%，周同比-37%，月度累计同比-41%，年度累计同比+1%。
• 一线城市新房成交：周环比+65%，周同比-35%，月度累计同比-32%，年度累计同比+29%。
• 二线城市新房成交：周环比+44%，周同比-18%，月度累计同比-16%，年度累计同比+17%。
• 三四线城市新房成交：周环比+11%，周同比-51%，月度累计同比-48%，年度累计同比+19%。

三、土拍情况

• 深圳、合肥二次土拍：分别成交21宗和12宗地，成交金额分别为453亿元和191亿元。
• 流拍率：深圳为4.5%，合肥为29.4%，较一次供地明显上升。
• 溢价率：深圳二次供地平均溢价率12.24%，一次供地达30.9%；合肥二次供地溢价率2.4%，一次供地达50%。
• 拿地金额前5名：均为国企，中海地产、保利集团和深铁集团位列前三。

四、行情回顾

• 地产板块：申万A股周涨幅+0.5%，位列第6；港股周涨幅+5.7%，位列第1。
• 物业板块：恒生物业服务及管理指数周涨幅+8.4%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+6.9%和+8%。

五、政策动态

• 房地产金融政策：央行、银保监会强调维护房地产市场平稳健康发展，金融机构需配合政策。
• 地方政策：多个城市发布房地产相关政策，如规范销售宣传、推动城市更新、加强商品房用地资金监管等。

六、公司动态

• 融资与担保：多家房企进行债券回购、发行或融资担保，如招商蛇口、阳光城、融创中国等。
• 物业动态：部分物业公司进行股份购回或重大交易，如碧桂园服务收购彩生活、融创服务购回股份等。

七、行业估值

• A股地产PE-TTM：平均为25.5倍，部分公司如万科A、保利地产PE分别为5.8倍和5.2倍。
• 港股地产PE-TTM：平均为14.0倍，部分公司如龙光集团、金科服务PE分别为2.4倍和14.2倍。
• 物业板块：金科服务、华润万象生活等公司PE分别为14.2倍和58.7倍。

风险提示

• 房地产调控超预期收紧
• 销售毛利率恢复低于预期
• 增值服务发展不及预期

图表目录

• 图表1：9月重点房企销售数据
• 图表2：申万A股房地产板块涨跌幅
• 图表3：WIND港股房地产板块涨跌幅
• 图表4：地产个股涨跌幅前5名
• 图表5：地产个股涨跌幅末5名
• 图表6：物业指数涨跌幅
• 图表7：物业个股涨跌幅前5名
• 图表8：物业个股涨跌幅末5名
• 图表9：40城新房成交面积及同比增速
• 图表10：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比
• 图表11：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
• 图表12：40城新房成交明细
• 图表13：17城二手房成交面积及同比增速
• 图表14：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比
• 图表15：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比
• 图表16：17城二手房成交明细
• 图表17：12城商品房库存及去化周期
• 图表18：各城市能级库存去化周期
• 图表19：12城商品房库存及去化周期
• 图表20：地产行业政策新闻汇总
• 图表21：地产公司动态
• 图表22：物管行业政策和新闻
• 图表23：物管公司动态
• 图表24：A股地产PE-TTM
• 图表25：港股地产PE-TTM
• 图表26：港股物业PE-TTM
• 图表27：覆盖公司估值情况

投资建议

• 地产板块：推荐弹性较大的民营地产公司，如融创中国、新城控股。
• 物业板块：推荐经营稳健、业务拓展能力强的民营物业公司，如金科服务，建议关注碧桂园服务、建业新生活。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上；
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%；
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%；
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上；
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%-15%；
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%；
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。

特别声明

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