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上海写字楼市场简报（2014年11月）

1. 市场概览

• 租金表现：2014年第三季度全市甲级写字楼平均租金环比上涨0.3%，达人民币8.6元/平方米/天。浦东地区租金环比上涨1.1%至9.1元/平方米/天，涨幅较上季有所放缓。浦西租金环比下跌0.1%。
• 空置率与吸纳量：第三季度全市甲级写字楼空置率上升0.8个百分点至7.8%。净吸纳量达8.53万平方米，接近上一季度水平，主要集中在陆家嘴、静安、虹桥等区域。浦东中央商务区空置率提升，但小陆家嘴市场供不应求。

2. 供应情况分析

• 新增供应：第三季度新增供应主要来自陆家嘴世纪金融广场2号楼和3号楼（14万平米），上海第三季度净吸纳量略失于去年同期，但全年吸纳量已达33.05万平米的高位。
• 区域差异：浦东核心商务区租金上涨0.9%，非核心区则受飞地带动吸纳量上升，租金环比涨幅达1.6%。虹桥协信中心、张江集电港等非核心区域交易活跃，尤其受自贸区政策影响。
• 未来供应：2015年将新增供应量高达68.5万平方米，其中核心市场110万平米，包括浦西长宁、虹口等地，及浦东丁香国际商业中心等项目。
• 市场展望
  大量新供应将导致浦东空置率上升、租金增速放缓；非核心区域（如虹桥）因租金优惠将受益。机构投资者为实现资产变现可能压低交易价格，进一步影响租金水平。

3. 需求动态

• 企业行为：国际企业和外资公司因优惠租金搬到浦东非核心区，如虹桥协信中心。自用型收购需求持续，携程收购长宁区SOHO 1号楼、万达收购上海世贸商城。
• 行业趋势：顺丰并购上实城开、南丰集团，外资快递全面开放促进工业地产需求。航运业政策放宽推动上海航运金边区发展，小陆家嘴带动次级商务区。

4. 投资市场分析

• 交易活跃：第三季度总成交金额达99亿元人民币；浦东和虹桥地区占多数交易金额，非核心区域成机构投资者关注重点。
• 资本流动：陆家嘴世纪金融广场由平安信托投资，成交均价达28,000元/平米。自用型收购仍为多数，投资者看重浦西核心区和浦东次级潜力区域。

5. 价格与竞争

• 上市交易价格表现强势，新项目交付区域租金高位，如放生置地环，虹口等地。老办公楼因租金吸引力仍受青睐。

6. 政策与外部影响

• 国务院向外资企业全面放开国内包裹快递市场，提振对写字楼需求。
• 上海自贸区政策优化航运服务环境，带动浦东相关产业扩张。
• 浦西区域商务区需求稳定，如徐汇、长宁、虹口。

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