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深圳甲级写字楼市场简报（2014年12月）

核心内容总结

2014年第三季度，深圳甲级写字楼市场呈现出租金上涨、空置率下降的趋势，但整体销售市场表现疲软。市场主要受到前海注册企业数量增长带来的短期租赁需求影响，推动租金上涨。

市场动态

• 供应情况：第三季度无新增甲级写字楼入市，总供应量维持在404万平方米。
• 净吸纳量：全市净吸纳量约为7.1万平方米，同比下降1.8%。
• 空置率：全市平均空置率下降1.7个百分点至9.0%。
• 租金变化：租金环比上升3.0%，达到223.5元/平方米/月，同比增长21.9%。
• 售价变化：甲级写字楼交易价格环比下降1.2%，平均售价降至4.7万元/平方米。
• 回报率：在租金上涨、售价下降的背景下，全市回报率环比上升57个基点，达到4.82%。

区域表现

• 福田区：空置率下降至8.0%，租金环比上涨2%。
• 罗湖区：空置率轻微上涨至6.6%，租金环比上涨2.8%。
• 南山区：空置率下降至15%，租金环比上涨3.5%，达到205.3元/平方米/月。
• 宝安区：租金环比上涨1.0%。
• 第四季度预期：预计SCC中洲控股中心和颂德国际两栋甲级写字楼入伙，新增供应面积13.8万平方米，全市空置率可能小幅上升。

写字楼运营模式研究 —— MFG

MFG（Management, Facilities & Governance）是一种高端智慧商务平台运营模式，由香港公司鼎辰引入并应用于京基100。该模式通过整合各类商务服务资源，为中小企业提供高效、低成本的办公解决方案。

MFG特点

• 高端办公空间：每层配备豪华办公环境、商务中心、休闲中心、国际会议厅、多功能培训厅等。
• 专属服务团队：每层配备2-3名企业高级行政秘书。
• 增值服务：提供企业注册、人力资源、财务咨询、法律咨询、后勤采购、鲜花服务、租车等服务。
• 入驻企业：目前已有90多家企业入驻，出租率达近100%。其中60%为金融企业，20%为科技企业，20%为其他类型企业，包括国开证券、阿斯顿马丁、宝钢集团等优质企业。

市场展望

• 租金趋势：预计2014年第四季度租金将维持稳定。
• 空置率趋势：由于新增供应量增加，空置率可能有所上升。
• 前海与深圳湾片区：前海作为深港合作示范区，虽尚未有写字楼入市，但企业注册需求旺盛。深圳湾片区则因拥有优越的自然与交通资源，以及多个总部用地项目，将成为未来市场的新热点。

联系方式

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• James Macdonald
  Director, China
  +8621 6391 6688
  james.macdonald@savills.com.cn

• Sherry Xu
  Director
  +86755 8828 6922
  sherry.xu@savills.com.cn

• Woody Lam
  Managing Director
  +862038927108
  woody.lam@savills.com.cn

• Shirley Huang
  Associate Director
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