20211010-东北证券-东北地产物管双周报_江西发文要求物企每日例行消防安全检查_传闻合生创展拟收购恒大物业_15页_889kb

报告摘要

物业管理/房地产行业双周报总结

核心内容

本报告分析了近期物业管理行业及房地产市场的表现，包括板块与个股的涨跌幅、港股通持股情况、公司公告及行业动态，并探讨了社保政策对物企的影响。此外，报告还提出了投资建议与风险提示。

主要观点

板块表现：东北地产H股物业指数在过去两周累计上涨12.98%，显著高于恒生指数（2.60%）和恒生综指（2.13%）。而A股物业指数则下跌7.59%，低于沪深300（1.08%）和上证综指（0.26%）。
个股表现：宋都服务（9608.HK）以25.23%的涨幅领跑，而跌幅前五的公司包括时代环球集团、宝龙商业、佳兆业美好、雅居投资控股和奥园健康。
港股通持股情况：保利物业、中海物业、碧桂园服务等多家物管公司获港股通增持，其中保利物业增持最多，持股比例提升1.58%。
公司动态：碧桂园服务收购彩生活旗下邻里乐100%股权，但因彩生活债务违约，已执行股权质押转让；合生创展短暂停牌，传闻拟收购恒大物业51%股权；山东高速金融认购佳兆业发行的票据，佳兆业抵押佳兆业美好67.18%股权。
行业新闻：江西省要求物业企业每日进行消防安全检查；多地推进老旧小区物业管理改革；多个物企发布中期业绩报告，多数表现良好。

关键信息

市场表现

东北地产H股物业指数：过去两周上涨12.98%，高于恒生指数（2.60%）和恒生综指（2.13%）。
东北地产A股物业指数：上周下跌7.59%，低于沪深300（1.08%）和上证综指（0.26%）。
涨跌幅前三：宋都服务（+25.23%）、滨江服务（+13.09%）、越秀服务（+7.49%）。
跌幅前五：时代环球集团（-16.41%）、宝龙商业（-11.25%）、佳兆业美好（-10.44%）、雅居投资控股（-5.45%）、奥园健康（-3.62%）。

公司公告

碧桂园服务：收购邻里乐100%股权，后因彩生活债务违约执行股权质押转让。
旭辉永升服务：拟收购湖南美中环境51%股权，总对价5819万元。
华润万象生活：2021年上半年收入40.1亿元，同比增长28.1%；归母净利润8.06亿元，同比增长138.1%。
金科服务：2021年上半年收入25.9亿元，同比增长89%；毛利8.4亿元，同比增长94%。
德信服务：2021年上半年收入4.56亿元，同比增长67.9%；归母净利润0.7亿元，同比增长81.5%。
星盛商业：2021年上半年收入2.57亿元，同比增长27.8%；归母净利润0.83亿元，同比增长40.3%。
烨星集团：收购北京联优100%股权，目标公司主营物业管理服务。
新城悦服务、融创服务：在公开市场回购股份。
创毅控股：撤回港交所上市地位。

行业新闻

江西省：发布《江西省消防安全责任制实施办法》，要求物业企业每日进行防火巡查，每月进行防火检查。
重庆市：召开《重庆市物业管理条例》贯彻落实情况座谈会。
武汉市：试点老旧小区“组团打包”统一物业管理。
海南省：修订《海南经济特区物业管理条例》。
郑州市：发布《郑州市物业管理条例》，明确物业承担法律责任。
四川省：审议《四川省物业管理条例（修订草案）》。
潍坊市：开展党政机关会议服务保障规范等地方标准制定。
南都物业：与物产中大签署战略合作协议。
住建部：倡导建设节水型居民小区。
应急管理部：提示节日期间消防安全防范工作。

社保政策对物企影响

政策背景：2018年《国税地税征管体制改革方案》将社保统一由税务部门征收，社保入税后监管力度增强。
影响分析：
1. 社保投缴漏缴变为偷税漏税，违法惩治力度增强。
2. 社保与个税信息匹配，员工薪金基数统一，企业难以通过压低社保基数降低成本。
3. 引入电子监控系统，社保透明度提升，监管更严格。
对物企影响：社保成本在物企总成本中占比不高，头部企业社保缴纳规范，无需过度担忧。

投资建议

长期关注：公司关联方实力、口碑、科技、规模、赛道布局，看好碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、保利物业。
中期重视：增长确定性、外拓能力、激励机制、关联方销售情况，看好金科服务、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业。
短期关注：估值性价比，看好金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务。

风险提示

物管费提价受阻
外拓不及预期
增值服务拓展不及预期

重点公司财务数据

公司名称	现价 (元)	EPS（2020A）	EPS（2021E）	EPS（2022E）	PE（2020A）	PE（2021E）	PE（2022E）	评级
碧桂园服务	51.81	0.92	1.33	2.05	48.19	38.97	25.23	买入
金科服务	37.23	0.95	1.69	2.77	55.52	22.00	13.43	买入
旭辉永升服务	13.43	0.23	0.37	0.55	61.30	36.18	24.22	买入
华润万象生活	36.68	0.36	0.65	0.92	84.46	56.42	39.99	买入
宝龙商业	14.08	0.47	0.71	0.99	44.06	19.88	14.18	买入
融创服务	13.82	0.19	0.42	0.66	74.60	32.88	21.10	买入
世茂服务	13.43	0.29	0.55	0.91	34.34	24.53	14.78	买入

估值对比

公司	股价	市值 (亿)	2021E PE	2022E PE	2023E PE	利润CAGR (17-20)	利润CAGR (20-23)	2021H1在管面积 (万方)	2021H1合管比
碧桂园服务	51.81	1,960.86	38.97	25.23	17.58	88.4%	47.6%	64401	1.87
中海物业	5.49	212.33	19.53	14.85	11.42	31.7%	31.2%	23250	-
绿城服务	7.28	278.06	24.33	18.28	13.82	22.4%	33.7%	27270	2.11
旭辉永升服务	13.43	263.92	36.18	24.22	16.91	72.2%	50.3%	12996	1.69
新城悦服务	13.65	140.15	17.67	12.22	8.21	83.3%	41.9%	12238	1.64
华润万象生活	36.68	984.90	56.42	39.99	28.37	28.2%	53.4%	13584	1.35
合景悠活	4.97	118.04	12.63	6.93	5.06	94.1%	83.1%	16512	1.34
融创服务	13.82	504.17	32.88	21.10	14.68	140.9%	69.4%	17343	1.85
世茂服务	13.43	373.51	24.53	14.78	9.28	85.4%	70.3%	17500	1.37

总结

物业管理行业整体表现优于大势，市场对头部物企的前景较为乐观。
社保政策的实施虽提升了监管力度，但对物企成本影响有限，头部企业社保缴纳较为规范。
关联房企股权处置可能带来风险，但也为物企提供并购机会。
投资建议分短期、中期、长期，分别关注估值、增长确定性和关联方实力。

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