20210412-东北证券-东北地产物管周报_辽宁发文要求提高住宅物管覆盖面_卓越商企服务收购北京环球财富_13页_1mb

物业管理/房地产行业周报总结

核心内容概览

本报告主要围绕物业管理行业近期市场表现、政策动态、企业动态及投资建议展开分析，重点分析了辽宁省物业政策的推进、物管企业成本结构以及行业投资机会。

市场表现

1.1 板块表现

• H股物业板块：上周东北地产H股物业指数收于8852.84点，累计下跌4.91%；同期恒生指数下跌0.83%，恒生综指下跌1.13%。
• A股物业板块：上周东北地产A股物业指数收于1741.85点，累计上涨0.81%；同期沪深300下跌2.45%，上证综指下跌0.97%。

1.2 个股表现

• 涨幅前三：新城悦服务（+13.52%）、时代环球集团（+9.00%）、新大正（+5.21%）。
• 跌幅前三：第一服务（-8.00%）、碧桂园服务（-6.20%）、永升生活服务（-5.55%）。

1.3 港股通持股情况

• 上周保利物业获港股通最多增持（+1.97%），其他被增持的公司包括绿城服务、永升生活服务、宝龙商业、金科服务、华润万象生活、世茂服务、融创服务、新城悦服务、合景悠活、雅生活服务、卓越商企服务等。
• 截至上周，保利物业的港股通持股比例达49.40%，中海物业为13.13%，碧桂园服务为8.60%，永升生活服务为8.79%，宝龙商业为5.79%，金科服务为4.02%，华润万象生活为0.28%。

公司动态

• 卓越商企服务：宣布以2.25亿元收购北京市环球财富物业管理公司75%股权，其中包括北京世源光华房地产开发有限公司所持30%股权及北京光华路五号贸易有限公司所持45%股权。
• 招商积余：增补李石芳、曾定、唐坚为公司第九届监事会监事候选人。

行业新闻

4.1 辽宁省政策推动

• 辽宁省住建厅发布《2021年全省物业管理工作要点》，要求提高住宅小区物业管理覆盖面，制定三年全覆盖计划，并推行“质价相符”机制。
• 目标是通过政策引导，推动物业管理服务进驻小区，提升物业管理的渗透率，并改善物业费收缴情况。

4.2 其他地区政策

• 江苏南通崇川区出台社区物业管理办法，完善物业管理体系。
• 福建石狮启动物业管理整治提升攻坚行动，涉及合同签订、设施维护、信息公示等方面。
• 中国物业管理协会倡议发展智慧物业，规范收费行为。

4.3 企业合作与项目拓展

• 融创服务与中规院、天津大学建筑学院签订战略合作协议，推动老旧小区改造及智慧社区建设。
• 中梁现代服务成功拓展浙江金华“飞轮一区”、安徽铜陵“天景御园”等四个项目，总签约建筑面积达50万方。

周内专题探讨：物管企业成本拆分

物业企业的成本主要由以下三部分构成：

1. 员工成本：占比多数在40-60%之间，外包成本占比在20-40%之间，广义员工成本多数在70-90%之间。
2. 设施、能源、材料成本：总和占10-30%，其中材料成本因增值服务中零售业务占比不同而变化，普遍在0-30%之间；设施和能源成本占比较低，普遍在6%以下。
3. 广告和社区活动成本：普遍低于1%，占比较低。

• 金科服务：广义员工成本占比从2019年的89.56%降至2020年的77.3%，科技应用有助于降低成本。
• 碧桂园服务：因提供“三供一业”供热服务，能源成本占比较高，在2019和2020年分别为15.52%和12.65%。

投资建议

• 政策利好：年初十部委政策为行业打开了潜在提价空间，鼓励市场化外拓和社区增值服务拓展。
• 推荐公司：品牌优、科技实力强、兼具区域浓度和整体规模的头部物企，包括碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余、保利物业。
• 估值对比：上述公司均被评定为“买入”评级，具有较高的成长性与盈利能力。

风险提示

• 物管费提价受阻：受政策与市场环境影响，物业费提价可能面临阻力。
• 外拓不及预期：市场拓展不及预期可能影响企业增长。
• 增值服务拓展不及预期：增值服务发展可能受制于市场接受度和政策支持。

重点公司财务数据

总结

辽宁省政策推动物业覆盖面提升，同时“质价相符”机制有望改善物业费收缴情况。物管企业成本结构显示，员工成本是主要支出，科技应用有助于降低广义员工成本占比。头部物企具备较强品牌、科技实力和区域浓度，有望受益于政策红利和市场拓展，建议重点关注。