20220505-东北证券-东北地产物管周报_江西发布物业管理条例_招商积余发布一季度业绩_13页

报告摘要

物业管理/房地产周报总结

核心内容

市场表现：物业板块整体回暖，东北地产H股物业指数上涨5.16%，A股物业指数上涨5.40%，优于大盘表现。宝龙商业以12.60%的涨幅领涨，而领悦服务集团跌幅最大（-27.14%）。
港股通持股情况：中海物业、旭辉永升服务、宝龙商业等公司获港股通增持，其中融创服务增持最多（+0.60%）。
公司动态：招商积余发布2022年一季度业绩，实现营收25.37亿元，同比增长14.8%，归母净利润1.45亿元，同比增长24.4%。建业新生活和旭辉永升服务进行股份回购。
行业新闻：江西发布物业管理条例，淄博发布物业服务收费规范提醒告诫书。保利物业、华润万象生活、碧桂园服务等公司获得新项目或业务进展。
投资建议：中长期看好华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业；短期关注保利物业、金科服务、新城悦服务、招商积余，需评估关联方信用风险及估值性价比。
风险提示：物管费提价受阻、外拓不及预期、增值服务拓展不及预期。

主要观点

板块回暖：物管板块整体表现优于大盘，A股和H股指数均实现显著上涨，显示市场对物业板块的看好。
业绩增长：多家公司发布2021年年报，显示营收和净利润均实现增长，其中碧桂园服务和旭辉永升服务表现尤为突出。
市场活跃度提升：多公司获得港股通增持，显示机构对物管板块的持续关注。部分公司通过回购股份增强市场信心。
政策支持：江西和淄博等地发布物业管理相关法规，规范收费行为，推动行业发展。
业务拓展：招商积余在非住拓展和专业增值服务方面取得进展，拓展了阿里IDC数据中心、中兴通讯南研基地等项目。
估值与成长性：部分公司PE较低，利润增长显著，具备投资价值，建议关注其未来增长潜力。

关键信息

市场表现

H股物业指数：5620.48点，累计上涨5.16%
A股物业指数：1482.89点，累计上涨5.40%
相对收益：A股物业指数相对沪深300上涨5.47%，H股物业指数相对恒生指数上涨2.88%

公司动态

招商积余：2022年一季度营收25.37亿元，同比增长14.8%；归母净利润1.45亿元，同比增长24.4%；在管面积2.91亿方，新签合同额7.3亿元。
建业新生活：三次回购股份，累计回购178.07万股，金额达530.87万港元。
旭辉永升服务：回购20.4万股，金额197.81万港元。

行业新闻

江西发布物业管理条例：明确业委会管理、物管分工、监管、物业收费标准等内容。
淄博发布物业服务收费提醒告诫书：强调合法、合理、公开、公平的收费原则。
保利物业：中标多个项目，包括长沙环境保护职业技术学院和股票激励计划首次授予。
华润万象生活：修订中南服务收购协议，溢价收购。
东原仁知服务：预计4月29日上市，发售价11.9港元。

投资建议

中长期关注：华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业。
短期关注：保利物业、金科服务、新城悦服务、招商积余。
估值对比：部分公司PE较低，如金科服务、新城悦服务等，具有投资价值。

风险提示

物管费提价受阻：可能影响公司盈利能力。
外拓不及预期：可能影响市场占有率和收入增长。
增值服务拓展不及预期：可能影响收入结构优化。

重点公司财务数据

公司名称	现价（元）	2021A EPS	2022E EPS	2023E EPS	2021A PE	2022E PE	2023E PE	评级
�碧桂园服务	28.01	1.20	1.83	2.57	49.25	15.30	10.91	买入
金科服务	21.00	1.62	2.20	2.91	30.20	9.54	7.22	买入
旭辉永升服务	8.49	0.35	0.53	0.73	45.68	15.94	11.58	买入
招商积余	18.20	0.48	0.65	0.83	49.37	27.92	21.88	买入
新大正	33.40	1.02	1.46	2.07	43.94	22.82	16.16	买入

涨跌幅排名

涨幅前三

宝龙商业(9909.HK)：12.60%
时代邻里(9928.HK)：10.26%
滨江服务(3316.HK)：9.09%

跌幅前三

领悦服务集团(2165.HK)：-27.14%
佳兆业美好(2168.HK)：-9.01%
德信服务集团(2215.HK)：-6.86%

港股通持股情况

代码	公司	持仓量（百万元）	港股通持股占比(%)	一周变动(pct)	年内变动(pct)	持股市值（亿港元）
6049.HK	保利物业	100.01	65.22	-0.13	16.71	52.60
2669.HK	中海物业	506.40	15.41	0.08	3.69	47.61
6098.HK	碧桂园服务	284.64	8.45	-0.19	0.02	96.31
1995.HK	旭辉永升服务	199.11	11.36	0.03	6.45	21.06
9909.HK	宝龙商业	58.99	9.18	0.07	3.65	4.96
1209.HK	华润万象生活	47.97	2.10	0.00	2.10	18.29
0873.HK	世茂服务	253.06	10.25	0.19	10.25	10.63
1516.HK	融创服务	341.25	11.09	0.60	10.61	14.82
1755.HK	新城悦服务	67.96	7.81	0.07	7.81	6.28
3913.HK	合景悠活	19.53	0.97	0.04	-1.44	0.59
9983.HK	建业新生活	40.65	3.20	0.04	1.09	1.65
9928.HK	时代邻里	33.98	3.44	-0.02	0.96	0.73
0697.HK	首程控股	148.78	2.04	-0.03	1.43	1.60
3319.HK	雅生活服务	16.84	1.18	-0.15	0.94	2.10
6666.HK	恒大物业	806.72	7.46	0.01	7.46	18.55
6989.HK	卓越商企服务	46.54	3.81	0.20	3.81	1.93
平均/合计	-	3329.38	10.21	0.03	4.75	342.26

行业新闻

时间	内容
4/25	江西发布物业管理条例，规范物业费、收费行为等。
4/25	淄博发布物业服务收费行为提醒告诫书，强调合法、合理、公开、公平。
4/26	保利粤中发展成立，由保利发展100%控股。
4/26	浙江元佳金服物业55%股权挂牌转让。
4/26	彩生活收购齐力物业剩余19.77%股权。
4/27	江西召开物业管理条例修订草案网上立法听证会。
4/27	保利物业股票激励计划首次授予。
4/27	保利天创物业中标长沙环境保护职业技术学院项目。
4/27	滨江物业新增投资杭州滨启物业。
4/28	深圳市前海融晖众达资产管理合伙企业转让河南远洋和谐物业股权。
4/28	华润万象生活修订中南服务收购协议，溢价收购。
4/28	东原仁知服务预计4月29日上市。
4/29	滨江物业中标杭州极弱磁场研究院项目。
4/29	永升物业在合肥新设物业公司。
4/29	京城佳业收购北京卓联物管60%股权。
4/29	中海物业与中建续签成都物业租赁协议，租期为九年。

投资建议

中长期：关注市场化外拓能力与单盘优化潜力，看好华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业。
短期：评估关联方信用风险，看好保利物业、金科服务、新城悦服务、招商积余。
估值对比：部分公司PE较低，如金科服务、新城悦服务，具备投资性价比。

风险提示

物管费提价受阻：可能影响收入增长。
外拓不及预期：可能影响市场占有率。
增值服务拓展不及预期：可能影响收入结构优化。

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