20210926-东北证券-东北地产物管周报_广州发文允许维修资金购买电梯保险_多家物企于公开市场持续回购股份_14页

物业管理/房地产周报总结

核心内容

本报告聚焦物业管理及房地产行业，分析了物管板块的市场表现、公司动态、行业新闻、社区增值服务发展及投资建议。

主要观点

• 市场表现回暖：物管板块在上周出现显著反弹，东北地产H股物业指数上涨8.60%，A股物业指数上涨14.67%，而同期恒生指数和沪深300指数均下跌，显示物管板块相对强势。
• 个股表现分化：招商积余涨幅居首（+16.98%），而越秀服务、宝龙商业、恒大物业等跌幅较大。
• 港股通增持：多只物管公司股票获港股通增持，其中永升生活服务增持幅度最大（+0.15%）。
• 社区增值服务快速发展：2021年上半年，物管公司社区增值服务收入总额达76.1亿元，同比增长109.6%。金科服务增速最快（超4倍），世茂服务与融创服务增速也超过2倍。
• 增值服务品类结构变化：社区增值服务从资产类服务为主导逐步向消费类服务发展，部分公司如碧桂园服务、金科服务、绿城服务等已进入第三阶段，专业性自营服务成为增长主力。
• 投资建议：受恒大兑付利息及政府救助传闻影响，物管板块迎来反弹，建议长期关注关联方实力、科技、规模等；中期关注外拓能力与增长确定性；短期关注估值性价比。

关键信息

市场表现

• H股物业指数：收于7059.06点，累计上涨8.60%。
• A股物业指数：收于1239.14点，累计上涨14.67%。
• 相对收益：物管板块相对收益为-12.41%，但板块内个股表现分化明显。

公司动态

• 中期报告发布：旭辉永升服务、绿城服务、保利物业发布2021年中期报告。
• 股份回购：融创服务、新城悦服务、世茂服务、宝龙商业在公开市场回购股份。

行业新闻

• 广州政策：允许使用物业专项维修资金购买电梯保险，提高资金使用效率。
• 多地政策：江西省开展房地产市场秩序整治，北京市加强电动自行车充电管理，哈尔滨市规范物业服务评估等。

社区增值服务发展

• 发展阶段：
  1. 第一阶段：资产类服务为主导，毛利率高，关联方依赖度高。
  2. 第二阶段：消费类服务发力，毛利率承压，但永续性强。
  3. 第三阶段：专业性自营服务成熟，收入增长快，毛利率进一步降低。
• 主要变化：
  • 碧桂园服务社区传媒服务收入同比增长超5倍，占比达30.3%。
  • 金科服务旅居综合服务收入同比增长超16倍，占比达40.8%。
  • 新城悦服务团膳及社区零售服务增长显著，占比提升至35.4%。
  • 世茂服务车位资产运营服务收入占比下降至15.9%，社区资产管理服务下降至8.2%。

投资建议

• 长期关注：关联方实力、口碑、科技、规模、赛道布局，看好碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、保利物业。
• 中期关注：外拓能力、激励机制、关联方销售情况，看好金科服务、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业。
• 短期关注：估值性价比，看好金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务。

风险提示

• 物管费提价受阻：政策或市场因素可能限制物管费上调。
• 外拓不及预期：公司扩张能力可能不达预期。
• 增值服务拓展受阻：社区增值服务可能因市场环境变化而发展缓慢。

重点公司财务数据

估值对比（部分物管公司）

附注

• 分析师：王小勇、吴胤翔
• 研究团队：专注于房地产及物业管理行业分析，具备丰富的行业研究经验。
• 风险提示：物管费提价受阻、外拓不及预期、增值服务拓展不及预期。