20210921-东北证券-东北地产物管周报_上海发文完善物管价格机制_碧桂园服务掷百亿收购富良环球_13页_1mb

报告摘要

市场表现：物业板块持续调整，东北地产H股物业指数上周累计下跌15.69%，A股物业指数累计下跌6.87%。板块内宋都服务涨幅最大，为4.95%，而融创服务跌幅最大，为-18.97%。
港股通持股情况：金科服务、华润万象生活、时代邻里等公司获港股通增持，其中时代邻里增持最多，达+0.37%。
公司动态：碧桂园服务宣布以不超过100亿元收购富良环球，提升其商管能力；融创服务、新城悦服务、宝龙商业等公司进行股份回购。
行业新闻：上海发布文件推进物业服务市场价格机制改革，2021年9月底前完成方案，2022年底完成1000个小区价格调整，2023年完成1500个小区调整。此外，高校后勤社会化发展成为关注重点，政策法规逐步完善，物业企业进入高校后勤领域具备成本与专业优势。
投资建议：长期看好碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、融创服务、保利物业；中期关注金科服务、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业；短期关注金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务和融创服务。
风险提示：物管费提价受阻、外拓不及预期、增值服务拓展不及预期。

主要物管公司表现：
- 涨幅前三：宋都服务（+4.95%）、金融街物业（+1.18%）、正荣服务（+1.03%）
- 跌幅前三：融创服务（-18.97%）、碧桂园服务（-16.50%）、佳兆业美好（-12.05%）
港股通持股情况：
- 保利物业持股比例47.44%，为最高；金科服务、华润万象生活、世茂服务等均获增持。
- 时代邻里增持最多，达+0.37%。
高校后勤社会化发展：
- 历史发展脉络：概念提出→探索模式→具体方法→完善政策法规
- 当前问题：权责不清、人员素质低、成本高
- 头部物业企业优势：成本优势、供应链能力、专业服务能力
投资建议分类：
- 长期关注：碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、融创服务、保利物业
- 中期关注：金科服务、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业
- 短期关注：金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务、融创服务

公司名称	现价 (元)	2020A EPS	2021E EPS	2022E EPS	2020A PE	2021E PE	2022E PE	评级
�碧桂园服务	38.34	0.92	1.33	2.05	48.19	28.83	18.67	买入
金科服务	32.00	0.95	1.69	2.77	55.52	18.91	11.55	买入
旭辉永升服务	10.93	0.23	0.37	0.55	61.30	29.45	19.71	买入
华润万象生活	30.26	0.36	0.65	0.92	84.46	46.55	32.99	买入
宝龙商业	15.13	0.47	0.71	0.99	44.06	21.37	15.24	买入
融创服务	11.87	0.19	0.42	0.66	74.60	28.23	18.12	买入
世茂服务	11.59	0.29	0.55	0.91	34.34	21.18	12.76	买入