大湾区2020年房地产行业年度暨12月报【保利投顾研究院】_23页_1mb

报告摘要

PIC_RESEARCH 大湾区房地产行业月报总结

核心内容

2020年大湾区房地产市场整体表现强劲，成交面积和金额均创历史新高，区域分化明显，核心城市热度持续，外围区域相对冷淡。土地市场同样表现亮眼，成交规模和金额同比大幅增长，溢价率处于近3年高位。

主要观点

楼市动态

全年成交逆势上升：
- 2020年大湾区9城商品住宅成交面积7195万m²，同比上涨7%，为近年来次高位。
- 广州、深圳、东莞等核心城市表现突出，尤其是广州下半年供应放量，带动成交持续扩张。
- 惠州全年成交规模居湾区首位，深圳及环深区域热度高涨。
12月市场表现：
- 广州、东莞、江门成交热度延续，其中广州12月成交量同比上涨108%，环比上涨33%，创年内新高。
- 深圳12月供求环比小幅回落，但仍处近年高位；东莞年末推货加快，供应同环比大幅上涨。
- 珠江区域整体表现平淡，珠海、中山成交相对低迷。

关键信息

全年及12月楼市表现

全国视角：
- 全年全国重点40城商品住宅成交3.3亿m²，与去年持平。
- 华南、华东、华北区域成交量有所提升，西部、东北区域表现不及预期。
大湾区楼市：
- 广州全年成交同比上涨28%，12月同环比双涨，涨幅显著。
- 深圳全年成交同比上涨21%，带动周边东莞、惠州、中山热度上涨。
- 惠州全年成交居湾区首位，东莞、佛山临广区域表现亮眼。
- 珠江区域整体表现平淡，珠海全年成交同比下滑19%，中山全年供求同比下滑。

土地市场动态

全年土地成交：
- 大湾区共成交7616万m²宅地，收金6093亿元，同比分别上涨64%和60%。
- 深圳、东莞、惠州土拍热度高企，其中深圳全年成交规模创历史新高，东莞楼面价屡创新高。
12月土地成交：
- 大湾区12月宅地成交1032万m²，同比和环比均上涨，深圳、惠州、江门表现突出。
- 广州12月土拍建面229万m²，创年内新高；东莞零地块出让，惠州仲恺旧改地块集中入市。

后市研判

整体趋势：
- 都市圈作为“十四五规划”重点，大湾区规划利好不断释放，需求韧性较强。
- 2021年土地出让规模创历年新高，预计供应充足，成交持续向好。
城市展望：
- 深莞惠：整体供应提升，深莞供不应求有所缓解，惠州平稳走量。
- 广佛：维持较高成交能级，自住需求回归，核心及临广区域带动近郊热度提升。
- 珠中江：需求将更加聚焦，规划利好区域量价平稳。
- 肇庆：市场氛围冷静，成交势能仍较弱。
政策影响：
- 调控政策是影响2021年市场走势的关键变量，局部热度较高地区需警惕政策风险。
- 深圳、广州等地出台人才政策和租赁市场调控措施，推动市场平稳发展。

区域动态附录

城市政策动态

广州：
- 南沙放宽落户条件，简化人才入户流程。
- 荔湾一次性挂出2021年拟供应地块，以商服用地为主。
深圳：
- 旧改新规出台，明确征收条件及最低赔偿标准。
- 严禁房屋权利人采取过激手段驱赶承租人，推动租赁市场规范化。
东莞：
- 供应同环比大幅上涨，12月无地块出让。
- 滨海、松山湖片区为市场热点。
惠州：
- 仲恺旧改地块集中出让，带动成交规模增长。
- 惠阳、大亚湾临深板块交投活跃。
佛山：
- 南海土拍热度传导至楼市，禅城楼面价刷新。
- 《粤港澳大湾区背景下佛山住房体系战略研究》发布，提出“四个坚持”总体思路。
珠海：
- 土拍热度较低，但12月推货环比上涨超2倍。
- 横琴华发项目入市，去化理想。
中山：
- 12月供应放量，东部区域热度维持。
- 临深板块南朗保利、恒大新盘入市，线上认筹火爆。
江门：
- 12月土拍大幅放量，同环比均上涨3.5倍。
- 交通项目投资力度加大，中江高速改扩建计划2024年通车。

行业发展动态

产业发展：
- 深圳引进数字经济、生物医药等高端项目，推动经济高质量发展。
- 广州白云湖数字科技城吸引74个项目签约，总投资超1000亿元。
- 江门开平碉楼文化旅游区晋级国家5A级景区，旅游开发持续推进。
人才政策：
- 中山出台“人才24条”，优化高层次人才引进及配套政策。
租赁市场：
- 深圳、广州、中山加强租赁市场管理，规范租赁行为。
旧改项目：
- 广州海珠区旧改项目为城市更新挂网招商以来最大项目，投资总额达346.67亿元。
- 深圳旧改新规出台，明确征收条件及最低赔偿标准。

总结

2020年大湾区房地产市场整体表现强劲，核心城市带动区域热度持续上升，土地市场成交规模和金额创历史新高，市场分化明显。展望2021年，政策调控和区域发展将成为影响市场走势的重要因素，尤其需关注深莞惠等热点区域的政策风险。整体来看，大湾区房地产市场仍具备较强的发展潜力，但需在政策引导下实现更加稳健的增长。

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