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房地产行业周报总结（2026年6月23日）

核心内容

本周房地产板块表现疲软，整体下跌1.8%，而上证指数、深证成指、创业板指、沪深300指数均实现上涨。个股中，合肥城建、*ST阳光、先导基电、万通发展、深深房A涨幅居前，京能置业、和展能源、华丽家族、南山控股、招商蛇口跌幅居后。

主要观点

1. 房地产调整或接近尾声
   从全球房地产市场历史来看，平均调整时间约为6年，跌幅约为35%。当前中国房地产市场调整已较为充分，市场有望逐步企稳。

2. “好房子”结构性机会显现
   房地产市场进入结构分化阶段，中央政策频繁提及建设“好房子”，高品质住宅将成为未来发展的重点，具备结构性投资机会。

3. 香港楼市复苏延续
   香港私人住宅市场情绪逐步修复，叠加政策支持，港资房企可能迎来新一轮价值重估，值得关注。

关键信息

一、板块表现

• 整体表现：房地产（申万）本周下跌1.8%，明显弱于大盘。
• 个股表现：
  • 涨幅前五：合肥城建 (+21.4%)、*ST阳光 (+17.9%)、先导基电 (+17.5%)、万通发展 (+16.1%)、深深房A (+15.5%)。
  • 跌幅后五：京能置业 (-19.3%)、和展能源 (-13.6%)、华丽家族 (-11.8%)、南山控股 (-11.2%)、招商蛇口 (-11.2%)。

二、数据跟踪

1. 新房成交

• 当周数据：42个重点城市新房合计成交189万平米，环比上升6.6%，同比去年同期下降19.2%。
• 分能级表现：
  • 一线城市：51万平米，环比下降1.0%。
  • 二线城市：109.9万平米，环比上升11.7%。
  • 三四线城市：27.9万平米，环比上升2.4%。
• 当月数据：42城累计新房成交505万平米，同比去年同期下降6.9%，年初至今累计成交同比下降20.1%。
• 分能级表现：
  • 一线城市：144万平米，环比上升2.9%，同比上升15.8%。
  • 二线城市：285万平米，环比上升15.8%，同比下降7.0%。
  • 三四线城市：77万平米，环比上升5.8%，同比下降31.8%。

2. 二手房成交

• 当周数据：21个重点城市二手房合计成交202万平米，环比下降11.2%，同比去年同期下降1.7%。
• 分能级表现：
  • 一线城市：91.9万平米，环比下降5.8%。
  • 二线城市：97.4万平米，环比下降14.2%。
  • 三四线城市：12.7万平米，环比下降22.8%。
• 当月数据：21城累计二手房成交623万平米，同比去年同期上升17.3%，年初至今累计成交同比上升2.7%。
• 分能级表现：
  • 一线城市：259万平米，环比上升7.8%，同比上升25.1%。
  • 二线城市：319万平米，环比上升11.9%，同比上升12.3%。
  • 三四线城市：45万平米，环比上升13.8%，同比上升12.3%，但年初至今累计成交同比下降1.5%。

三、行业新闻

• 宏观背景：
  • 美国5月新屋开工数下降15.4%，年化开工率118万户，低于市场预期。
  • 中国5月一线城市新房、二手房价格环比分别上涨0.2%、0.4%。
  • 《求是》提出加快修复居民资产负债表，稳定房地产市场。
  • 中原城市领先指数（CCL）持续上升，再创2023年9月初后新高。
• 因城施策：
  • 香港启动首份五年规划（2026—2030）公众咨询，聚焦增加房屋供应、提供简约公屋、取缔劣质“剎房”。
  • 重庆计划2026年改造600个老旧小区，推动40个“好房子”项目开工。
• 土地市场：
  • 济南唐冶地块由大华竞得，溢价率20.58%。
  • 广州白云区宅地由保利发展竞得，溢价率23.87%。
  • 厦门国贸竞得北京丰台桥南宅地，溢价率15.65%。
  • 青岛东李郑庄地块由青特旗下公司竞得，溢价率9.78%。

四、公司公告

• 销售情况：
  • 华侨城A 5月合同销售金额10.5亿元，同比-44.44%；1-5月累计销售金额43.2亿元，同比-46.20%。
• 融资动态：
  • 招商蛇口“26蛇口01”公司债券将于6月22日上市，面向专业机构投资者交易。
• 资产交易：
  • 浦东金桥、张江高科、陆家嘴控股股东拟将所持上市公司4.99%股份无偿划转至浦东新区国资委，后续通过非公开协议转让方式注入浦东资本，作为非货币出资。

五、投资建议

• 推荐关注标的：
  • 港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、信和置业、嘉里建设。
  • 地产开发：华润置地、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国、中国金茂。
  • 二手房中介：贝壳。
  • 物管企业：招商积余、华润万象生活。

六、风险提示

1. 房地产量价超预期下行；
2. 房企销售回款进一步下行，经营现金流走弱；
3. 房地产融资资金趋紧，房企受限资金占比提升；
4. 房地产政策不及预期，城市更新及房地产收储政策推进不及预期。

投资评级说明

• 房地产行业评级：看好（维持）。
• 评级标准：
  • 买入：行业指数相对市场基准指数上涨20%以上；
  • 增持：上涨5%~20%；
  • 中性：上涨或下跌5%以内；
  • 减持：下跌5%及以下；
  • 无：因信息不足或重大不确定性无法给出明确评级。

基准指数

• A股市场：沪深300指数；
• 香港市场：恒生中国企业指数（HSCEI）；
• 美国市场：标普500指数或纳斯达克指数。