20210608-华创证券-房地产行业土地出让金划转税务征收点评_土地市场透明度提升_远期有利供给优化_6页_707kb

土地出让金划转税务征收总结

核心内容

2021年6月4日，财政部联合自然资源部、税务总局和人民银行发布通知，将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金和无居民海岛使用金四项政府非税收入划转至税务部门征收。该政策自2021年7月1日起在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛和云南等七省市试点，2022年1月1日起在全国全面实施。

主要观点

• 征管职责划转：此次划转是深化财税体制改革的一部分，旨在提高征管效率，降低征管成本，确保非税收入及时足额缴入国库。
• 征收主体调整：虽然土地出让金的征收主体由自然资源部门转为税务部门，但其分配和使用权仍归地方政府，土地财政逻辑未发生根本性变化。
• 中央掌控增强：税务部门的统一征管将提升土地出让金的透明度，中央对土地财政的掌控力度增强，有利于后续土地市场的统筹安排和供给结构优化。
• 房企影响：土地款征收权的调整将限制地方政府在土地出让金征收过程中的违规操作，如土地款返还、虚增收入等，有助于规范市场行为，减少房企拖欠、缓缴现象。
• 行业展望：房地产行业整体仍被看好，推荐评级维持不变，认为行业将加速向运营驱动转型，提升集中度和盈利能力。

关键信息

• 划转内容：四项政府非税收入划转税务部门征收，包括国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金和无居民海岛使用金。
• 试点与全面实施：2021年7月1日起试点，2022年1月1日起全国实施。
• 征管流程：税务部门将使用统一非税收入票据，并通过信息化系统实现征管信息的实时共享。
• 政策延续性：征收范围、标准、减免、分成等政策仍按现行规定执行，不改变地方政府对土地出让金的使用权。
• 投资建议：
  • 推荐股票：A股包括金科股份、金地集团、万科A、保利地产、阳光城、中南建设；H股包括世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂。
  • 关注股票：商业地产推荐新城控股、龙湖集团、宝龙地产；建议关注华润置地。
  • 物流地产：推荐ESR、南山控股。
• 风险提示：房地产行业调控政策或融资政策可能超预期收紧，需警惕政策不确定性。

投资评级体系

• 公司评级：
  • 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上；
  • 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%；
  • 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动幅度在-10%至10%之间；
  • 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%-20%之间。
• 行业评级：
  • 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过沪深300指数5%以上；
  • 中性：预期未来3-6个月内行业指数变动幅度在-5%至5%之间；
  • 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过沪深300指数5%以上。

数据概览

风险提示

• 房地产行业调控政策超预期收紧；
• 融资政策超预期收紧。

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