核心内容
2018年5月，万科A实现合同销售金额428.8亿元，同比上升19.5%，销售面积279.7万方，同比上升15.6%。销售增速较上月提升19.5个百分点，主要受益于去年销售基数下行及重点城市推盘力度增加。销售均价为15331元/方，同比上升3.4%，但环比下滑5.7%。
主要观点
- 销售增速改善：尽管5月销售额增速（19.5%）低于行业龙头房企合计增速（41.6%），但公司销售完成率仍处于较高水平，累计已实现全年销售计划的38.6%。
- 销售目标完成率较高：公司全年销售目标预计为6200亿元，5月完成率表现优于多数主要房企。
- 拿地力度加大：5月新增17个项目，获取土地规模124.0万方，总地价202.7亿元，拿地强度显著提升，土地获取建面占销售面积的102%，拿地金额占销售金额的47%。
- 区域布局优化：新增土地主要集中在长三角、中西部及环渤海地区，其中物流地产项目新增4个，合计总建面37.0万方，权益建面31.2万方，权益地价8.07亿元。
- 盈利预测：预计2018、2019年EPS分别为3.27元、4.03元，对应PE估值分别为8.16x、6.62x，维持“买入”评级。
- 财务表现：公司资产规模稳步增长，资产负债率保持在80%以上，净负债比率有所上升，但整体仍处于可控范围。
关键信息
销售情况
- 5月销售金额：428.8亿元，同比增长19.5%。
- 5月销售面积：279.7万方，同比增长15.6%。
- 前5月累计销售金额：2390.3亿元，同比增长4.8%。
- 前5月累计销售面积：1585.6万方，同比增长4.3%。
- 销售均价：15331元/方，同比上升3.4%。
拿地情况
- 5月新增项目：17个，获取土地规模124.0万方，规划建筑面积285.4万方，总地价202.7亿元。
- 权益建筑面积：183.3万方，权益地价139.0亿元，地价权益比例69%，建面权益比例64%。
- 前5月累计拿地建面：1506.4万方，同比增长30%。
- 拿地均价趋势：5月拿地楼面均价7102元/方，较去年全年上涨1.4%；前5月拿地均价5547元/方，较去年全年下降20.8%。
投资评级
- 公司评级：买入。
- EPS预测：2018年3.27元，2019年4.03元。
- PE估值：2018年8.16x，2019年6.62x。
风险提示
- 融资渠道收紧及融资成本上升。
- 各地区限购政策及房价上涨对市场的影响。
- 城市限购限贷政策可能影响去化率。
盈利预测与财务数据
| 指标 |
2016A |
2017A |
2018E |
2019E |
2020E |
| 营业收入（百万元） |
240477 |
242897 |
293446 |
352226 |
465839 |
| 净利润（百万元） |
21023 |
28052 |
36116 |
44537 |
54326 |
| EPS（元/股） |
1.90 |
2.54 |
3.27 |
4.03 |
4.92 |
| P/E |
14.06 |
10.52 |
8.16 |
6.62 |
5.43 |
| P/B |
2.60 |
2.22 |
1.75 |
1.38 |
1.10 |
| EV/EBITDA |
7.08 |
7.20 |
6.27 |
5.96 |
5.78 |
财务比率
| 指标 |
2016A |
2017A |
2018E |
2019E |
2020E |
| 毛利率 |
29.4% |
34.1% |
35.3% |
36.2% |
32.9% |
| 净利率 |
11.8% |
15.3% |
15.8% |
16.2% |
15.0% |
| ROE |
18.5% |
21.1% |
21.4% |
20.9% |
20.3% |
| ROIC |
18.7% |
28.6% |
23.7% |
22.7% |
23.0% |
| 资产负债率 |
80.5% |
84.0% |
83.6% |
83.6% |
83.2% |
| 净负债比率 |
25.9% |
8.8% |
31.3% |
49.6% |
64.5% |
投资建议
- 买入评级：基于推盘放量及销售目标完成率较高，预计公司销售增速将保持稳定增长。
- 估值分析：公司估值较低，PE和P/B均呈下降趋势，显示市场对其未来增长的预期较高。
相关研究
分析师信息
| 分析师 |
职位 |
学历 |
经验 |
| 乐加栋 |
首席分析师 |
复旦大学经济学硕士 |
九年房地产研究经验 |
| 郭镇 |
分析师 |
清华大学工学硕士 |
五年房地产研究经验 |
| 李飞 |
研究助理 |
中国科学技术大学金融工程硕士 |
2015年加入广发证券发展研究中心 |
联系方式
| 地址 |
广州市 |
深圳市 |
北京市 |
上海市 |
| 详细地址 |
广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401 |
深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层 |
北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层 |
上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层 |
| 邮政编码 |
510620 |
518000 |
100045 |
200120 |
| 客服邮箱 |
gf fy@gf.com.cn |
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投资评级说明
| 评级 |
定义 |
| 买入 |
预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上 |
| 谨慎增持 |
预期未来12个月内，股价表现强于大盘5% - 15% |
| 持有 |
预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5% |
| 卖出 |
预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上 |
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