20181105-安信证券-万科A-000002.SZ-销售大幅增长_拿地力度持续收缩_4页_346kb

报告摘要

万科A在2018年10月实现了显著的销售增长，同时在拿地方面表现出收缩趋势。整体来看，公司销售表现强劲，但土地获取活动有所放缓，显示出其在市场调整期的战略调整。

销售表现：
- 10月份实现合同销售面积341.3万方，同比增长37.73%；
- 合同销售金额540.7亿元，同比增长46.97%；
- 1-10月累计销售面积3243.4万方，同比增长11.38%；
- 累计销售金额4856.2亿元，同比增长12.18%；
- 销售均价提升，10月均价较9月增长10.37%，且较17年同期也有显著提升。
拿地情况：
- 10月新增土地项目14个，其中3个为物流地产项目，11个为普通土地项目；
- 新增土地项目中，土地净占地面积和计容建筑面积分别同比下降15.80%和28.66%；
- 权益建筑面积/计容建筑面积比例为46.76%，低于前值58.60%；
- 权益拿地额/总价款为45.48%，低于1-10月平均拿地力度27.56%；
- 新增土地总地价192.61亿元，同比下降51.04%；
- 权益地价87.60亿元，同比下降67.47%；
- 拿地均价显著下降，楼面价/销售均价为32.66%，较前值45.08%明显下降，表明成本控制良好。

投资建议：
- 公司看好其多元化业务发展战略，包括“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务；
- 预计2018-2020年每股收益分别为3.13、3.56、4.03元，维持“买入-A”评级，6个月目标价为30元。
财务数据概览：
- 营收与利润：
  - 2016-2018年营业收入增长率分别为23.0%、1.0%、34.6%；
  - 2016-2020年净利润增长率分别为16.0%、33.4%、23.3%、13.6%、13.1%；
  - 2018年预计净利润34,597.9百万元，每股收益3.13元。
- 估值指标：
  - 2018年市盈率7.9倍，市净率1.8倍；
  - 2018年股息收益率5.1%，ROIC为32.3%。
- 财务健康度：
  - 2018年资产负债率84.7%，流动比率1.17，速动比率0.51，利息保障倍数30.45，表明公司偿债能力较强。

指标	2016	2017	2018E	2019E	2020E
毛利率	29.4%	34.1%	32.0%	31.0%	30.5%
营业利润率	16.2%	20.9%	18.7%	18.2%	17.6%
净利润率	8.7%	11.5%	10.6%	10.0%	9.8%
ROE	18.5%	21.1%	22.6%	22.2%	21.7%
ROIC	21.2%	23.3%	32.3%	27.1%	27.1%

收益评级：
- 买入：未来6-12个月的投资收益率领先沪深300指数15%以上；
- 增持：未来6-12个月的投资收益率领先沪深300指数5%-15%；
- 中性：未来6-12个月的投资收益率与沪深300指数的变动幅度相差-5%-5%；
- 减持：未来6-12个月的投资收益率落后沪深300指数5%-15%；
- 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后沪深300指数15%以上。
风险评级：
- A：正常风险，未来6-12个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动；
- B：较高风险，未来6-12个月投资收益率波动大于沪深300指数波动。