20180807-天风证券-万科A-000002.SZ-单月销售增速略有回落_拿地力度持续回升_5页_1mb

报告摘要

万科A（000002）总结

核心内容

2018年7月，万科A实现合同销售面积306.8万平方米，同比增长23.16%；合同销售金额451.4亿元，同比增长26.94%。1-7月累计实现合同销售面积2342.2万平方米，同比增长10.61%；累计合同销售金额3498亿元，同比增长11.85%。尽管7月单月销售增速略有回落，但累计销售增速持续提升，销售均价维持高位，显示公司销售表现稳健。

主要观点

销售表现：7月单月销售增速较6月有所回落，或因6月冲半年度业绩所致。但累计销售增速继续回升，销售均价保持高位，预计全年销售额有望突破6300亿元。
拿地力度：2018年7月新增项目33个，新增计容建筑面积848.4万平方米，同比增长32.0%；1-7月累计新增项目160个，新增计容建筑面积3079.7万平方米，拿地销售面积比为1.31，同比增长显著，为未来推盘量奠定基础。
物流地产：物流地产板块在7月新增8个项目，建筑面积39.4万平方米；1-7月新增物流地产项目38个，新增建筑面积251.3万平方米，达到去年全年93%的水平，物流地产业务发展进一步加速。
财务预测：预计2018-2020年EPS分别为3.39元、4.32元和5.31元，对应PE分别为6.2X、4.8X和3.9X，估值接近历史低位。公司近10年估值中枢为13.14倍PE（TTM），当前为8.15倍PE（TTM），假设6个月后估值回归中枢，目标价由42.64元下调为32.83元，维持“买入”评级。
风险提示：重点布局区域调控加码、销售不达预期、融资收紧超预期。

关键信息

销售数据

7月销售面积：306.8万平方米，同比增长23.16%
7月销售金额：451.4亿元，同比增长26.94%
1-7月销售面积：2342.2万平方米，同比增长10.61%
1-7月销售金额：3498亿元，同比增长11.85%
7月销售均价：1.47万元/平方米
1-7月销售均价：1.49万元/平方米

拿地情况

7月新增项目：33个，同比增长65%
7月新增计容建筑面积：848.4万平方米，同比增长32.0%
1-7月新增项目：160个，同比增长58.4%
1-7月新增计容建筑面积：3079.7万平方米，同比增长显著
拿地销售面积比：1.31（去年同期为1.03）

物流地产

7月新增物流项目：8个，建筑面积39.4万平方米
1-7月新增物流项目：38个，建筑面积251.3万平方米
物流项目累计获取：92个，建筑面积近669.3万平方米

投资建议

目标价：32.83元
投资评级：买入（维持评级）
当前价格：20.86元
EPS预测：2018年3.39元，2019年4.32元，2020年5.31元
PE预测：2018年6.2X，2019年4.8X，2020年3.9X

财务数据（单位：百万元）

项目	2016	2017	2018E	2019E	2020E
营业收入	240,477.24	242,897.11	316,762.12	406,500.83	517,394.26
EBITDA	41,764.48	54,822.13	71,352.49	88,378.69	106,694.34
净利润	21,022.61	28,051.81	37,442.54	47,671.56	58,662.88
EPS	1.90	2.54	3.39	4.32	5.31
市盈率	10.95	8.21	6.15	4.83	3.93

财务比率

指标	2016	2017	2018E	2019E	2020E
营业收入增长率	22.98%	1.01%	30.41%	28.33%	27.28%
毛利率	29.41%	34.10%	33.60%	33.20%	33.00%
净利率	8.74%	11.55%	11.82%	11.73%	11.34%
ROE	18.53%	21.14%	24.25%	26.14%	27.06%
资产负债率	80.54%	83.98%	71.64%	82.60%	75.32%
净负债率	211.73%	242.72%	276.99%	114.81%	308.47%

市值与财务指标

指标	2018年数据
A股总股本（百万股）	9,724.20
流通A股股本（百万股）	9,715.17
A股总市值（百万元）	202,846.74
流通A股市值（百万元）	202,658.45
每股净资产（元）	12.34
资产负债率（%）	84.04
一年内最高/最低（元）	42.24/20.52