20180710-东吴证券-万科A-000002.SZ-销售向好_拿地积极_4页_651kb

报告摘要

万科A总结：销售向好，拿地积极

核心内容

万科A在2018年6月及上半年销售表现持续向好，同时积极拓展土地储备，推动多元化业务发展。公司整体盈利能力稳步提升，财务结构保持稳健，投资建议为“买入”，但需关注潜在风险。

主要观点

销售增长显著：
2018年6月，万科实现合同销售面积449.9万平方米，同比增长29.1%；合同销售金额656.3亿元，同比增长33.6%。
2018年上半年累计销售面积2035.4万平方米，同比增长8.9%；销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%。
销售均价为14588元/平米，同比增长3.4%，但环比下滑4.8%，主要因推货结构变化。
拿地力度持续扩大：
2018年6月，万科新增43个土地项目，其中4个为物流地产项目，39个为新增土地项目，新增建筑面积达725万平米，权益建筑面积465.8万平米，权益比例为64%。
拿地总成本为341亿元，同比增长74.3%，拿地销售额比为52%。
拿地均价为4707元/平米，占销售均价的32.3%。
2018年上半年累计拿地成本1177亿元，同比增长30%；获取建筑面积2231万平米，同比增长36%。
物流地产方面，上半年新增项目211.9万平米，权益比例达93.6%，业务发展提速。
财务预测与估值：
2018-2020年，公司预计营业收入分别为315,353百万元、403,116百万元、503,694百万元，净利润分别为36,172百万元、45,292百万元、54,786百万元，每股收益分别为3.28元、4.10元、4.96元。
对应P/E分别为7.33倍、5.85倍、4.84倍，估值持续下降，但盈利增长预期明显。
每股净资产从12.02元增长至21.95元，资产质量稳步提升。
ROIC从12.5%提升至15.6%，ROE从19.9%增长至21.3%，盈利能力增强。
资产负债率从84.0%降至80.3%，财务杠杆有所优化。
投资建议：
基于销售增长、拿地积极及多元化业务发展，公司未来盈利前景良好，维持“买入”评级。
风险提示：
行业销售规模大幅下滑、按揭贷款利率大幅上行、房地产政策收紧、房企资金成本上升等。

关键信息

销售数据

2018年6月：
- 销售面积：449.9万平方米，同比+29.1%
- 销售金额：656.3亿元，同比+33.6%
- 销售均价：14588元/平米，同比+3.4%，环比-4.8%
2018年上半年累计：
- 销售面积：2035.4万平方米，同比+8.9%
- 销售金额：3046.6亿元，同比+9.9%

拿地数据

2018年6月：
- 新增土地项目：43个（含4个物流地产）
- 新增建筑面积：725万平米，同比+89.4%
- 权益建筑面积：465.8万平米，同比+80.9%
- 拿地成本：341亿元，同比+74.3%
- 拿地均价：4707元/平米，占销售均价32.3%
2018年上半年累计：
- 拿地成本：1177亿元，同比+30%
- 获取建筑面积：2231万平米，同比+36%