2018年房地产行业投资策略_房地产长效机制将促进人口集聚_47页_3mb

报告摘要

房地产长效机制旨在通过一系列改革措施，实现住房供需的长期平衡，促进人口向核心城市集聚，并推动行业向更规范、更市场化的方向发展。核心内容包括：

人口迁移与住房需求
- 人口出生率自1990年起逐步下降，未来十年人口流动将加速，向城市圈集聚。
- 流动人口主要集中在东部一线城市，中西部省份人口流出加快。
- 人口向核心城市迁移，将推动一线城市住房需求持续增长，而三四线城市土地供给将大幅减少。
土地供给与人口增速不平衡
- 一二线城市人口增长快于土地供应增长，存在供不应求现象。
- 三四线城市土地供应占比高，但未来将减少，导致库存高企。
房地产长效机制的作用
- 租购并举：通过发展租赁市场，降低人口流动门槛，提升租房需求对购房需求的替代效应。
- 保障房建设：有助于降低高素质人才与低收入群体的流转成本，促进人口流动。
- REITs：拓宽房企融资渠道，合理化融资成本，促进市场化竞争，推动资本市场合理定价。
- 土地改革：有助于实现土地市场的统一规划与流转，提升土地使用效率。
房地产行业商业模式转变
- 开发商向地产商转型，再到地产资本商，逐步实现轻资产运营。
- 代表公司包括万科、金地集团（开发商）、华夏幸福、招商蛇口（地产商）、越秀地产、光大嘉宝（地产资本商）。

人口趋势：
- 人口出生率自1990年起持续下行，2020年起将迅速下降。
- 城镇化率自1995年起接近匀速提升，预计2030年进入后期。
- 人口迁移以务工经商为主，未来将向五大城市圈集中。
土地供给变化：
- 2017-2020年三四线土地供应预计减少33%，2020-2030年减少42%。
- 一线城市土地供应不足，需加大供地以满足需求。
REITs发展：
- 长租公寓ABS产品已有四家发行，预计REITs将带动资本市场合理定价。
- REITs有助于房企降低融资成本，提高资金流动性。
- 目前我国类REITs与国外主流REITs在交易结构、税负、法律制度等方面存在差异。
房地产供需框架：
- 房地产行业供需框架显示，短期需求受政策调控影响，供给端库存结构分化。
- 2015年Q4以来去库存面积约1亿平米，但三四线库存依然高企。
投资标的：
- 龙头房企（如万科、招商蛇口、保利地产、金地集团）具备更强的融资能力和抗风险能力，是首选投资标的。
- 长租公寓与REITs试点以国企为主，利好大型国企。
- 成长股如新城控股、蓝光发展、阳光城值得关注。

重点推荐公司：
- 万科A、招商蛇口、保利地产、金地集团等龙头房企。
- 长租公寓与REITs试点相关企业，如世联行、嘉宝集团。
- 成长股如新城控股、蓝光发展、阳光城。
投资评级：
- 买入（Buy）：相对强于市场20%以上。
- 增持（outperform）：相对强于市场5%~20%。
- 中性（Neutral）：相对市场在-5%~5%之间波动。
- 减持（underperform）：相对弱于市场5%以下。