20180919-招商证券-房地产长效机制之城市篇_深圳的壮志与束缚_24页_1mb

深圳房地产市场分析总结

核心内容

本报告分析了深圳房地产市场面临的供需失衡问题及政策应对措施，重点探讨了“限制需求”政策对市场的影响、保障性住房的供给与需求矛盾、城市更新对区域房价弹性的影响以及深圳未来可能的解决路径。

主要观点

1. “限制需求”政策风险

   • 深圳当前的“730新政”主要集中在限制需求端，如限售、限离、限企购房等，但供给不足是深圳房价问题的核心。
   • 限制交易会降低市场流动性，加剧供需失衡，可能引发房价波动风险，同时催生“黑市”，增加政府管理成本。

2. 住房供需持续失衡

   • 深圳“十三五”期间新增住房需求预计180万套，但计划筹建仅75万套，供需缺口明显。
   • 未来18年“二次房改”计划筹建170万套住房，但年均供给仍不足，供需失衡特点持续存在。

3. 保障性住房与商品房的矛盾

   • 保障性住房占比提升，但会压缩商品房供给，导致商品房价格上涨压力上升。
   • 保障房的“筹集”与“筹建”概念存在差异，执行效率存疑，可能影响有效供给。

4. “长效机制”与“长期安排”

   • 18年规划并不等同于“长效机制”，其本质仍是“长期安排”，需依赖机制保障政策的连续性和动态调节能力。

5. 区域供需差异

   • 深圳各区开发强度差异显著，核心城区（如罗湖、福田、南山）开发强度已超70%，而大鹏、盐田、坪山等非核心区域开发强度较低，未来可能具备价格弹性。

6. 深圳的出路

   • 深圳的开发强度远高于国际警戒线，扩容可能是唯一出路。
   • 在长效机制难以短期出台的背景下，“公式化”或“规则化”现有短期调控手段，可作为过渡性机制，帮助避免新的风险。

关键信息

供需矛盾分析

• “十三五”住房需求：预计新增住房总需求180万套，其中商品房需求约70.8万套，租赁需求约109.2万套。
• “十三五”住房供给：计划筹建75万套，实际完成约70万套，缺口明显。
• “二次房改”计划：未来18年计划筹建170万套住房，年均不足10万套，仍难以匹配当前需求。

保障性住房现状

• 存量住房结构：截至2013年底，深圳商品房占比约12%，政策性保障房约3%，小产权房占比高达63%。
• 保障房筹建方式：新增建设与筹集并重，但筹集效率偏低，且可能影响有效供给。
• 保障房价格：人才房约市价60%，安居房约市价50%，公租房约市价30%，定价已非新鲜事。

区域供需与房价弹性

• 开发强度：罗湖、福田、南山等核心区域开发强度超70%，大鹏、盐田、坪山等非核心区域低于20%。
• 城市更新区域：11大重点更新区域（如福田保税区、宝安中心区、龙岗中心区等）未来可能具备价格弹性。
• 保障房分布：主要集中在非核心区域，如龙岗、龙华、坪山等，对核心城区购房需求影响有限。

深圳的未来方向

• 扩容：深圳辖区面积最小，开发强度最高，未来扩容可能是唯一出路。
• 调控手段规则化：在长效机制尚未成熟时，需通过“公式化”或“规则化”短期调控手段，确保政策连续性和有效性。

结构与图表支持

图表目录

• 图1：保障性住房筹建方式分类
• 图2：筹建到实际上市供应仍有一段过程
• 图3：福田区商品房成交量价同比
• 图4：福田区二手房成交量价同比
• 图5：南山区商品房成交量价同比
• 图6：南山区二手房成交量价同比
• 图7：罗湖区商品房成交量价同比
• 图8：罗湖区二手房成交量价同比
• 图9：宝安区商品房成交量价同比
• 图10：宝安区二手房成交量价同比
• 图11：龙岗区商品房成交量价同比
• 图12：龙岗区二手房成交量价同比
• 图13：盐田区商品房成交量价同比
• 图14：盐田区二手房成交量价同比
• 图15：深圳市各区开发强度
• 图16：深圳市城市更新“十三五”规划基础支撑能力评估图
• 图17：深圳市“十三五”规划城市更新分区指引图
• 图18：四个一线城市中，深圳市辖区面积最小
• 图19：深圳市开发强度远高于国际警戒线水平

表格目录

• 表1：“十三五”期间深圳住房总需求预计180万套，计划筹建75万套，缺口较大
• 表2：深圳存量房中商品住房占比不足20%
• 表3：深圳市“十二五”以来保障性住房筹建占住房筹建比例逐步提高
• 表4：深圳市“十二五”以来住房筹建计划与实际完成情况
• 表5：深圳市“十二五”以来商品住房筹建套数峰值期在2017年
• 表6：深圳市“十二五”以来保障性住房筹建套数“十三五”期间有所扩量且于2017-2018年达到峰值
• 表7：“筹集”占比由“十二五”的32%提高至“十三五”的48%，或使得“有效供给”效率打折
• 表8：样本人才房租金约为市场租金的35%-63%
• 表9：样本安居房房价约为市场租金的26%-54%
• 表10：样本公租房租金约为市场租金的28%-40%
• 表11：深圳市各区域城市更新用地供应规模占全市比重
• 表12：人才房主要分布在南山区，安居房和公租房主要分布在龙岗区、龙华区和坪山区
• 表13：“十三五”住房建设规划中保障性住房新供用地储备各区分布

政策与市场分析

• “二次房改”目标：优化增量结构，盘活存量市场，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。
• 政策风险：若缺乏明确的退出机制，短期调控手段可能带来新的风险。
• 市场数据支持：深圳的住房数据相对完整且质量高，有助于政策制定与市场调控。

总结

深圳房地产市场面临持续的供需失衡问题，核心在于供给不足与需求旺盛之间的矛盾。当前政策主要集中在需求端调控，但供给端的限制是根本问题。保障性住房虽在增加，但其对商品房市场的冲击可能加剧供需失衡。城市更新是未来住房供给的重要来源，但主要集中在非核心区域。深圳的唯一出路可能是扩容，同时需通过规则化调控手段来缓解供需矛盾。