20200505-光大证券-建筑装饰行业专题研究之二_投资REITs吸引力高_作为第四类大类资产有优势_12页_1mb

投资REITs吸引力高，作为第四类大类资产有优势

核心内容概述

本报告围绕中国基建公募REITs的推出背景、特征、市场意义及投资价值展开分析，重点探讨REITs作为第四类大类资产的配置优势，并提出相关投资建议与风险提示。

主要观点

1. REITs的市场意义与特征

• REITs类同于“公用事业”类股票：具备高分红、税收中性、强制分红比率高等特点，长期以开放式基金形式在交易所交易。
• 兼具固收、权益与不动产三重属性：
  • 固收属性：稳定的分红回报。
  • 权益属性：通过专业管理提升资产价值。
  • 不动产属性：底层资产为不动产，价格波动影响REITs估值。
• 对一二级市场均有正面意义：
  • 一级市场：为社会资本提供新的退出渠道，有助于提升商业地产/基础设施项目的投资热情。
  • 二级市场：具备高收益、低波动、分散风险的特点，对投资者具有重要配置价值。

2. REITs的估值方法

• 固定收益属性角度：使用股息率指标。
• 权益属性角度：采用FFO折现法或P/FFO方法。
• 不动产属性角度：使用NAV法或隐含资本回报率法。

各方法优缺点：

• FFO折现法：理论合理，但折现率主观性强，可能高估REITs价值。
• P/FFO法、股息率法、隐含资本化率法：假设较少，便于比较，但缺乏精确性。
• NAV法：反映账面价值，剔除杠杆影响，但数据披露有限，更多用于清算场景。

3. REITs作为第四类大类资产的优势

• 与其他大类资产相关性低：与股票、债券等表现关联度低，具备良好的风险分散功能。
• 区域间表现相关性低：不同地区REITs市场表现差异大，具备区域风险分散能力。
• 高回报率与高收益风险比：美国公募REITs年均回报率10.9%，夏普比率0.44，优于股票及其他固定收益产品。

关键信息

1. 中国REITs发展现状

• 试点启动：2020年4月30日，证监会与发改委联合发布REITs试点通知，标志着中国基建公募REITs正式起航。
• 当前形式：采用“公募+ABS”架构，税收政策尚未完善，但具有“出表”属性。
• 境内发展：目前仅有私募REITs产品，累计融资规模超800亿，尚未出现标准公募REITs。

2. REITs对行业的影响

• 对房地产行业：有助于盘活存量资产、完善价格发现机制、优化开发商资金结构。
• 对基建行业：改善工程承包商报表，缓解现金流压力，拓展融资渠道。
• 对金融市场：丰富资产配置选择，平抑非理性价格波动。

3. 投资建议

• 关注企业：中国交建、中国电建、中国中铁、中国铁建、中国建筑、中国中冶等建筑企业，因其运营类资产占比高，将直接受益于REITs推进。
• 投资逻辑：REITs的推出将改善建筑企业报表，推动其资产负债率降低，后续扩张空间扩大。

4. 风险提示

• 政策风险：REITs相关税收法规制定不及预期。
• 推进不及预期：建筑企业REITs推进速度可能低于预期。

结论

• REITs的前景广阔：作为第四类大类资产，REITs具备高回报率、低波动率及良好的风险分散能力。
• 市场潜力大：随着配套规则逐步完善，REITs将逐步走向标准化，提升市场流动性与吸引力。
• 投资价值显著：REITs对一二级市场投资者均有吸引力，尤其对建筑企业而言，是重大机遇。

附录：分析师与联系方式

• 分析师：孙伟风（执业证书编号：S0930516110003）

  • 联系电话：021-52523822
  • 邮箱：sunwf@ebscn.com

• 联系人：武慧东

  • 联系电话：010-58452024
  • 邮箱：wuhuidong@ebscn.com

参考资料

• 行业与上证指数对比图：展示REITs与股票市场的表现差异。
• 相关研报：《基建公募REITs起航，建筑板块迎来重大机遇》
• 数据来源：CEM Benchmarking、北大光华管理学院、Wind、光大证券研究所等。

投资建议评级

• 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
• 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%。
• 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%至15%。
• 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上。
• 无评级：因信息不全或不确定性事件无法给出明确评级。

基准指数说明

• A股主板：沪深300指数
• 中小盘：中小板指
• 创业板：创业板指
• 新三板：新三板指数
• 港股：恒生指数