房地产行业：国内公募REITs正式起航，存量资产价值释放-20200505-兴业证券-33页_2mb

国内公募REITs发展及地产影响分析

核心内容

国内公募REITs正式起航，标志着我国房地产投资信托基金进入新阶段。此次试点聚焦基础设施领域，具有里程碑意义，将推动仓储物流、产业园区等地产板块的发展。

主要观点

• REITs定义：REITs是一种通过发行收益凭证募集资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将收益按比例分配给投资者的信托基金，具备长期回报丰厚、债性股性兼顾、强制分红、免税等特点。
• 国内REITs发展：我国REITs起步较晚，2014年首次提出试点，2020年正式进入公募REITs阶段。目前主要以私募发行为主，存在流动性差、税收较重等问题。
• 试点亮点：坚持权益导向、聚焦基础设施、以公募方式募集资金。这有助于实现“真实出售、破产隔离”，提高市场透明度和流动性。
• 受益标的：物流地产、产业园区、基础设施建设、商业地产盘活能力强的房企将受益，包括万科A、保利地产、金科股份、招商积余、蓝光发展、中南建设、绿地控股、光大嘉宝等。
• 成熟市场参考：美国REITs市场成熟，规模达1.3万亿美元，权益型REITs占主导地位，具有较高的收益率和流动性。

关键信息

重点公司及评级

REITs分类与特点

• 按发行方式：公募型和私募型
• 按交易方式：封闭式和开放式
• 按股性强弱：抵押贷款型、权益型、混合型
• 按组织结构：公司型和契约型
• 投资特性：长期回报丰厚、债性股性兼顾、强制分红、免税

国内REITs现状

• 发行规模：截至2019年底，类REITs累计发行68只，金额达1402.81亿元。
• 发行利率：平均5.31%，波动区间3.5%~7.5%。
• 发行期限：集中于短期和中长期，其中物流、门店等类型发行期限较长。
• 基础资产类型：购物中心、写字楼、租赁住房、零售门店为主，占比高。
• 持有者与流动性：以机构投资者为主，流动性较低。

成熟市场REITs概况

• 美国市场：REITs总市值达1.3万亿美元，权益型REITs占比94%，成为主流。
• 收益表现：REITs指数增长优于多数市场指数，如标普500、罗素2000。
• 资产类型：涵盖工业、办公、零售、住宅、酒店、医疗、基础设施等。
• 公司案例：如Terreno Realty Corp，其物业出租率高，财务指标稳健。

国内公募REITs试点

• 试点领域：主要集中在基础设施，包括仓储物流、产业园区等。
• 对地产影响：推动物流地产和产业园区的发展，提升其证券化率。
• 未来展望：商业地产可能逐步纳入REITs试点，提升整体资产流动性。

风险提示

• REITs推行进度不及预期
• 税收问题难以解决

投资建议

• 推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、蓝光发展、光大嘉宝等
• 潜在受益标的包括华夏幸福、金融街、绿地控股、世联行等

标的梳理

第一类：物流地产

• 万科A：拥有普洛斯和万纬物流，物流园区遍布全国，重点布局一二线城市。
• 南山控股：宝湾物流运营面积近340万方，布局多个城市，同时开展产城综合开发。
• 东百集团：自持物流项目6个，与顺丰等大客户合作，地域布局优势明显。

第二类：产业园区

• 华夏幸福：建设79座产业新城，22座已成熟。
• 招商蛇口：布局产业创新孵化、特色产业园、产业新城小镇。
• 保利地产：建设智能网联产业园、医养健康产业园。
• 金科股份：开发健康科技城、科技新城等。
• 中新集团：作为苏州工业园区开发主体，拓展多个产业园区。
• 碧桂园：建设科技城、产业小镇等。
• 时代中国：开发时尚科技园、E-Park等。
• 荣盛发展：建设产业港、军民融合产业园等。
• 绿地控股：建设空港产业城、高新技术产业示范区等。

第三类：基础设施建设

• 中南建设：业务涵盖基础设施建设。
• 绿地控股：同样具备基础设施建设能力。

第四类：商业地产盘活能力

• 光大嘉宝：具备商业地产运营能力。
• 世联行：专业房地产服务公司。
• 金融街：自持大量优质资产。
• 新城控股：具备商业地产运营能力。

总结

国内公募REITs的推出为房地产行业带来了新的融资渠道，尤其对物流地产和产业园区有显著影响。随着政策逐步完善，市场逐步成熟，未来有望提升资产流动性，推动行业发展。