通信行业之数据中心深度报告（三）：REITs之于IDC，长期扩张与估值切换的最佳节点-20200505-申万宏源-25页_2mb

数据中心REITs化：长期扩张与估值切换的最佳节点

核心内容

2020年4月30日，中国证监会与国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，将数据中心纳入REITs试点范围。数据中心作为新基建的重要环节，具备“地产属性”，具有长周期、重资产、收益稳定等特征，REITs化为行业提供了资金支持，有助于提升扩张效率与资产价值。

主要观点

• REITs的本质：REITs是一种所有权与经营权分离的金融工具，允许原始权益人通过出售底层资产获得资金，用于新的基础设施建设，同时投资者通过分红获得收益。
• REITs对IDC的影响：
  • 提供了“资金蓄水池”，支持重资产项目的高效扩张。
  • 有助于优化资产结构，降低杠杆水平，提高盈利能力。
  • 通过现金流和EBITDA进行估值，更符合IDC行业特性。
• 海外经验：
  • Keppel DC REITs：通过出售自有产权数据中心实现资金回笼，出租率稳定在90%以上，杠杆率控制在30%左右，收益率高于行业平均水平。
  • Equinix：REITs化后，资产结构优化，盈利能力提升，EV/EBITDA估值方法更适用于IDC行业。
• IDC投资三要素：
  • 供需：行业瓶颈在于供给，个体瓶颈在于需求，头部公司具有更强的需求兑现能力。
  • 资产：资产控制力决定直接受益程度，自持物业是REITs化的重要前提。
  • 现金流：市场认知应从EPS转向Cash flow和EBITDA，因为折旧摊销对估值影响巨大。

关键信息

• REITs对上市公司的影响：REITs化后，原始权益人可实现资产变现与再投资，同时优化资产负债表，提升盈利能力和估值水平。
• IDC行业特性：
  • 高能耗，选址需考虑气候、电力、网络资源。
  • 不同租约模式对应不同租金水平，对REITs收益率影响显著。
• 政策导向：国内一线城市对数据中心建设限制严格，引导行业向环一线城市扩散，同时鼓励绿色发展和集约化运营。
• 重点公司：
  • 直接受益：光环新网、万国数据等自持物业且运营成熟的公司。
  • 新基建受益：宝信软件等数据中心行业头部公司。
  • 扩张弹性：奥飞数据、数据港等具备快速扩张能力的公司。
  • 设备环节受益：服务器、网络设备、温控设备等上游环节同样受益于新基建带来的需求增长。

估值切换

• 传统估值方法：过去市场多关注EPS，但折旧摊销对估值影响较大。
• REITs化后估值：应转向Cash flow和EBITDA，以更真实反映公司价值。
• EV/EBITDA：成为IDC行业主流估值方式，更能体现行业杠杆水平和运营效率。

风险提示

• REITs政策推进与产品落地可能不达预期。
• 行业供给增速受限，需求兑现能力存在差异。
• 市场对REITs化后盈利模式和估值方法的误判。

结论与建议

在REITs背景下，IDC行业应重点关注供需、资产、现金流三要素，以及估值切换的节奏。拥有成熟项目、自持物业、具有一定规模的专业上市公司有望充分受益，具体包括光环新网、万国数据、宝信软件、奥飞数据、数据港等。同时，设备环节如浪潮信息、星网锐捷、紫光股份等也值得关注。

附录：重点公司估值表