20210829-东北证券-新城控股-601155.SH-商业运营收入增长超7成_多元拿地投拓积极融资成本进一步优化_4页_749kb

报告摘要

新城控股（601155）2021年半年报分析总结

核心内容

新城控股于2021年8月29日发布2021年半年报，报告中展现了公司在房地产开发和商业运营方面的显著增长。公司实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归母净利润43.06亿元，同比增长34.4%；扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%。尽管营收大幅增长，但毛利率同比下降6.4个百分点至19.6%，归母净利率也下降了3.0个百分点至5.44%。

主要观点

销售增长：公司实现销售金额1176.64亿元，同比增长20.66%，完成全年销售目标的46%；销售面积同比增长23.87%至1086.96万方，销售均价略有下降2.59%至10825元/平。
拿地策略：公司拿地面积同比减少4.0%至1831.61万方，但拿地金额同比增长14.48%至626.36亿元，楼面价同比上涨19.25%至3420元/平，拿地金额/销售金额为53.2%，保持相对较低的拿地成本。
商业运营：商业运营收入同比增长72.9%至39.38亿元，开业面积同比增长62.06%至950.67万方，平均出租率保持在97.12%，处于行业高位。商业板块增长动力主要来自开业面积和租金坪效的提升。
轻资产化尝试：公司计划将9个商业物业作为底层资产在新加坡设立REITS并上市，预计仍将间接持有该REITS的51%-55%份额，这有助于公司实现轻资产化，推进商业地产开发的“投融管退”全流程。
融资成本优化：公司融资成本下降至6.60%，较2020年底下降0.12个百分点。惠誉、穆迪、标普等机构将公司评级提升，未来融资成本仍有下行空间。
三道红线情况：公司资产负债率（扣除预收款）为75.45%，净负债率为60.48%，现金短债覆盖比为1.44，处于黄档状态。

关键信息

财务表现

营收：2021年半年报营收为791.05亿元，同比增长109.63%。
净利润：归母净利润为43.06亿元，同比增长34.4%；扣非归母净利润为37.96亿元，同比增长38.19%。
毛利率：毛利率为19.6%，同比下降6.4个百分点。
净利率：归母净利率为5.44%，同比下降3.0个百分点。
合同负债：期末合同负债为1982.31亿元，同比下降13.47%，覆盖2020年营收的1.36倍。

销售与拿地

销售金额：1176.64亿元，同比增长20.66%。
销售面积：1086.96万方，同比增长23.87%。
拿地面积：1831.61万方，同比下降4.0%。
拿地金额：626.36亿元，同比增长14.48%。
楼面价：3420元/平，同比增长19.25%。
土储情况：截至期末，公司土储为1.50亿方，其中一二线占比38%，长三角三四线占比29%。

商业板块

商业收入：39.38亿元，同比增长72.9%。
开业面积：950.67万方，同比增长62.06%。
出租率：97.12%，保持在行业高位。
REITS计划：计划在新加坡设立REITS，将9个商业物业作为底层资产，预计间接持有51%-55%份额。

财务指标预测

年份	营业收入（亿元）	归母净利润（亿元）	每股收益（元）	市盈率（倍）
2021E	181.84	19.31	8.54	3.92
2022E	218.21	22.36	9.89	3.38
2023E	250.95	23.90	10.57	3.16

投资建议

评级：维持买入评级。
目标价：6个月目标价为52.96元。
EPS预测：2021-2023年EPS分别为8.54/9.89/10.57元。

风险提示

疫情反复：疫情反复可能对销售和运营产生影响。
业绩预测与估值判断不达预期：公司业绩和估值可能不达预期。

附表：财务报表预测摘要及指标

指标	2020A	2021E	2022E	2023E
营业收入	145,475	181,844	218,213	250,945
归母净利润	15,256	19,312	22,359	23,901
每股收益	6.75	8.54	9.89	10.57
市盈率	5.16	3.92	3.38	3.16
市净率	1.56	1.18	0.95	0.78
净资产收益率	30.2%	30.1%	28.0%	24.8%