新城控股（601155）总结
核心内容
新城控股在2022年面对房地产行业整体下行压力，其财务表现受到毛利率下降、资产减值损失增加及费用率上升等多重因素影响，导致收入和净利润大幅下滑。然而，公司通过商业运营业务的稳健发展，有效缓解了业绩压力，展现出较强的抗风险能力和业务韧性。
主要观点
- 业绩表现：2022年公司实现营业收入1154.57亿元，同比下降31.37%；归母净利润13.94亿元，同比下降88.94%。主要受房地产开发收入下降、毛利率降低以及资产减值损失增加影响。
- 商业表现：商业出租及管理业务毛利贡献比例达29%，较2021年提升12.13个百分点，成为业绩支撑的重要力量。2022年新开业吾悦广场15座，截至年末在全国140个城市布局194座吾悦广场，出租率达到95.13%。
- 销售与土储：全年实现销售金额1160.49亿元，同比下降50.35%；销售面积1191.52万方，同比下降49.40%。销售均价略有下降，但幅度较小。公司土储聚焦重点城市群，截至2022年末，总可售土地储备4915万方，其中一二线城市及长三角三四线城市占比达62%。
- 投资计划：2023年公司计划实现商业运营收入110亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座，显示其在商业运营方面的持续增长预期。
- 融资情况：公司平均融资成本下降至6.52%，较2021年下降0.05个百分点，显示融资环境有所改善。截至2022年末，公司净负债率为51%，在手现金314.63亿元，现金短债比为1.005。公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计1206亿元，显示融资渠道充足。
- 财务预测：基于2022年报，公司将2023-2024年归母净利润由96、98亿元调整为40.89、42.60亿元，新增2025年归母净利润50.43亿元，对应的PE分别为8.90X、8.54X、7.21X，维持“买入”评级。
- 风险提示：销售不及预期、宏观经济不及预期、购物中心销售额不达预期。
关键信息
财务数据与估值
| 财务数据和估值 |
2021 |
2022 |
2023E |
2024E |
2025E |
| 营业收入(百万元) |
168,231.68 |
115,456.68 |
119,035.84 |
119,809.57 |
121,690.58 |
| 增长率(%) |
15.64 |
-31.37 |
3.10 |
0.65 |
1.57 |
| 净利润(百万元) |
13,759.63 |
1,585.45 |
5,933.49 |
6,181.99 |
7,318.72 |
| 增长率(%) |
-17.42 |
-88.94 |
193.35 |
4.19 |
18.39 |
| 每股收益（元/股） |
5.59 |
0.62 |
1.81 |
1.89 |
2.24 |
| 市盈率(P/E) |
2.89 |
26.10 |
8.90 |
8.54 |
7.21 |
| 市净率(P/B) |
0.61 |
0.61 |
0.57 |
0.53 |
0.50 |
| 市销率(P/S) |
0.22 |
0.32 |
0.31 |
0.30 |
0.30 |
| EV/EBITDA |
0.85 |
-0.48 |
-1.08 |
-0.82 |
-0.26 |
财务预测摘要
| 资产负债表(百万元) |
2021 |
2022 |
2023E |
2024E |
2025E |
| 货币资金 |
55,226.19 |
31,462.53 |
36,439.54 |
36,302.56 |
32,856.46 |
| 流动资产合计 |
389,274.97 |
303,082.78 |
313,530.81 |
318,604.51 |
325,035.10 |
| 资产总计 |
534,293.11 |
457,907.01 |
472,165.75 |
481,750.19 |
492,392.55 |
| 负债合计 |
437,169.13 |
368,446.10 |
376,468.01 |
379,783.68 |
383,265.11 |
| 股东权益合计 |
97,123.98 |
89,460.91 |
95,697.73 |
101,966.51 |
109,127.44 |
主要财务比率
| 主要财务比率 |
2021 |
2022 |
2023E |
2024E |
2025E |
| 营业收入增长率 |
15.64% |
-31.37% |
3.10% |
0.65% |
1.57% |
| 营业利润增长率 |
-17.22% |
-83.36% |
257.67% |
4.51% |
-8.03% |
| 归属于母公司净利润增长率 |
-17.42% |
-88.94% |
193.35% |
4.19% |
18.39% |
| 毛利率 |
20.45% |
20.03% |
19.38% |
20.06% |
19.60% |
| 净利率 |
7.49% |
1.21% |
3.43% |
3.56% |
4.14% |
| ROE |
21.24% |
2.34% |
6.40% |
6.24% |
6.90% |
| ROIC |
105.11% |
16.68% |
156.54% |
61.28% |
46.48% |
| 资产负债率 |
81.82% |
80.46% |
79.73% |
78.83% |
77.84% |
| 净负债率 |
36.90% |
44.49% |
44.41% |
44.72% |
49.62% |
| 流动比率 |
1.07 |
0.96 |
0.99 |
1.00 |
1.02 |
| 速动比率 |
0.38 |
0.31 |
0.31 |
0.32 |
0.32 |
| 应收账款周转率 |
391.27 |
201.29 |
201.29 |
201.29 |
201.29 |
| 存货周转率 |
0.65 |
0.51 |
0.57 |
0.56 |
0.55 |
| 总资产周转率 |
0.31 |
0.23 |
0.26 |
0.25 |
0.25 |
投资建议与评级
- 投资评级：买入（维持评级）
- 当前价格：16.13元
- 目标价格：未提供
基本数据
| 基本数据 |
2021 |
2022 |
2023E |
2024E |
2025E |
| A股总股本(百万股) |
2,255.62 |
2,255.62 |
2,255.62 |
2,255.62 |
2,255.62 |
| A股总市值(百万元) |
36,383.20 |
36,383.20 |
36,383.20 |
36,383.20 |
36,383.20 |
| 每股净资产(元) |
26.37 |
26.37 |
28.32 |
30.24 |
32.41 |
投资风险提示
- 销售不及预期
- 宏观经济不及预期
- 购物中心销售额不达预期
