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新城控股2020年年报点评总结

核心内容

新城控股2020年年报显示，公司业绩稳健增长，商业运营快速发展，财务情况稳健，境外评级持续提升。整体来看，新城控股在房地产开发和商业运营“双轮驱动”下，展现出较强的市场竞争力和盈利能力。

主要观点

• 业绩稳健增长：2020年公司实现营业收入1454.75亿元，同比增长69.46%；实现归母净利润152.56亿元，同比增长20.56%。尽管房地产开发业务毛利率下降，但公司通过商业运营业务实现了稳定现金流。
• 商业运营快速发展：吾悦广场已在全国布局156座，其中100座已开业或管理输出，平均出租率达到99.54%。公司计划2021年实现商业总收入85亿元，新开业吾悦广场30座。
• 销售稳中求进，拿地积极：2020年实现合同销售金额2509.63亿元，同比下降7.33%。公司持续积极拿地，新增土地储备4139万方，拿地金额为1255亿元，占销售金额的50%。
• 财务情况稳健：公司资产负债率74.12%，净负债率43.65%，现金短债比1.68，综合融资成本6.72%。三条红线中仅一条未达标，整体财务状况良好。
• 境外评级提升：国际三大评级机构标普、惠誉、穆迪相继上调新城控股主体评级，反映出国际市场对公司未来发展的信心。
• 投资建议：维持买入评级，预计2021年和2022年每股收益分别为7.88元和8.99元，对应PE分别为5.8倍和5.1倍。

关键信息

市场数据（2021-03-26）

• 收盘价：45.48元
• 总股本：2260.60百万股
• 流通股本：2254.39百万股
• 总市值：102812百万元
• 流通市值：102529.65百万元
• 净资产：50590.79百万元
• 总资产：537752.83百万元
• 每股净资产：22.38元

财务指标（2020年与预测）

业绩增长因素

• 房地产开发业务结算面积和收入增加。
• 房地产开发业务毛利率下降9.24个百分点，主要受行业调控影响。
• 商业运营业务毛利率上升3.2个百分点，租管费收入达56.70亿元，同比增长39.34%。

商业运营情况

• 吾悦广场布局全国156座，其中100座已开业或管理输出。
• 平均出租率为99.54%，商场经营指标持续向好。
• 未来盈利增长空间较大，5年及以上的吾悦广场单位面积租管费最高，平均为128元/平方米/月。

销售与拿地情况

• 2020年合同销售金额2509.63亿元，同比下降7.33%。
• 拿地金额为1255亿元，占销售金额比重50%，同比上升27.6个百分点。
• 拿地建面4139万方，其中商业综合体项目新增土地储备2478.92万方。

财务状况

• 剔除预收账款后的资产负债率74.12%。
• 净负债率43.65%，现金短债比1.68。
• 综合融资成本6.72%，与2019年基本持平。

投资建议

• 维持买入评级。
• 预计2021年和2022年每股收益分别为7.88元和8.99元，对应PE分别为5.8倍和5.1倍。

风险提示

• 地产销售不及预期。
• 货币政策持续收紧。
• 地产政策调控。

总结

新城控股在2020年实现了业绩的稳健增长，尽管房地产开发业务毛利率有所下滑，但商业运营业务为公司带来了稳定的现金流。公司积极拿地，土储质量较高，财务状况稳健，境外评级持续提升，增强了市场信心。未来，随着吾悦广场逐步进入成熟期，公司盈利增长空间较大，投资建议为“买入”。然而，房地产市场波动、政策调控及货币政策收紧仍是潜在风险。