20170726-光大证券-新城控股-601155.SH-综合性地产公司均衡发力_热点三四线自持商业加速扩张_14页_1mb

报告摘要

新城控股综合地产发展总结

核心内容

新城控股为一家综合性地产集团，业务涵盖住宅地产与商业地产，其2017年表现强劲，营收和净利润同比分别增长78%和121.82%。公司主体评级上调至AAA，有助于融资渠道拓宽及融资成本降低。此外，港股平台拟私有化，实控人增持彰显信心，预计未来将继续扩张。

主要观点

业绩增长显著：2017年Q1营收增长78%，净利润增长121.82%，显示公司业务发展势头良好。
融资能力提升：主体评级上调至AAA，有助于融资渠道的拓展和融资成本的控制。
港股私有化计划：新城发展控股(1030.HK)拟私有化，若完成，新城控股将成为唯一上市平台，同时实控人持股比例增加，显示公司未来发展前景乐观。
“1+3”全国扩张战略：公司以上海为中心，向长三角、珠三角、环渤海和中西部地区扩展，增强全国布局。
商业地产轻资产化运营：公司通过管理输出及资产转让等方式，优化资产结构，提升运营效率。

关键信息

业绩表现

2017年上半年销售金额：490.9亿元，同比增长75%。
2017年全年销售目标：850亿元，预计上半年完成57.75%，全年目标大概率实现。
2017年计划新开业吾悦广场：11个，其中桐乡、衢州已开业，截至二季度末累计开业12个，平均出租率97.4%。
2017年新增土储建面：约944万平方米，占销售面积比重266%；拿地金额297.42亿元，占销售金额比重61%。

财务状况

2017年Q1资产负债率：79.01%，净负债率101.84%，货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.2倍，短期偿债能力较强。
2017年营业收入：392.9亿元，净利润40.05亿元，EPS为1.77元。
盈利预测：2017-2019年营收分别为392.9亿元、476.37亿元、575.95亿元；归母净利润分别为40.05亿元、52.68亿元、66.34亿元。

投资评级

目标价：19.5元（12个月）。
评级：首次覆盖增持，基于相对估值11倍PE。

风险提示

房地产项目建设进度不及预期：可能导致结算推迟。
房地产调控时间过长：可能影响销售表现。
自持物业建设及招商租赁不及预期：可能影响物业出租营收。

可比公司PE比较

公司名称	收盘价	EPS 2016	EPS 2017	EPS 2018	EPS 2019	PE 2016	PE 2017	PE 2018	PE 2019	CAGR-3	PEG	PB	市值
阳光城	5.81	0.30	0.49	0.62	0.76	20.26	11.96	9.32	7.67	62%	0.19	1.65	235
融创中国	18.60	0.71	1.28	1.45	2.02	8.79	13.52	12.00	8.62	7%	0.13	1.92	726
碧桂园	9.50	0.52	0.77	1.10	1.30	8.23	10.76	7.52	6.40	56%	0.25	2.17	2027
旭辉控股集团	3.80	0.42	0.53	0.64	0.75	5.65	6.31	5.16	4.41	37%	0.22	1.28	259
新城控股	17.30	1.34	1.77	2.33	2.94	11.48	8.09	6.34	5.13	16%	0.30	2.00	391

估值与盈利预测

营收与净利润预测

年份	营收(亿元)	净利润(亿元)	EPS(元)
2017	392.89	40.05	1.77
2018	476.36	52.68	2.33
2019	575.94	66.34	2.94

财务指标

指标	2015	2016	2017E	2018E	2019E
营业收入增长率	14%	18.67%	40.48%	21.24%	20.90%
净利润增长率	57.32%	64.42%	32.66%	31.52%	25.94%
PE	21	13	10	7	6
PB	3	3	2	2	1
EV/EBITDA	14	11	8	6	5
EV/EBIT	15	12	9	7	6
EV/NOPLAT	20	16	12	9	8
EV/Sales	2	2	1	1	1
EV/IC	2	2	2	2	1
毛利率	26.81%	27.87%	28.18%	28.76%	29.19%
EBITDA率	10.88%	13.98%	14.74%	15.60%	16.21%
EBIT率	10.48%	13.41%	14.03%	14.60%	15.03%
税后净利润率	7.79%	10.79%	10.19%	11.06%	11.52%
ROE	15.14%	20.33%	21.79%	23.27%	23.73%

市场数据

总股本：22.58亿股
总市值：390.72亿元
一年最低/最高价：10.32/19.28元
近3月换手率：35.52%

分析师信息

分析师：陈浩武 (执业证书编号：S0930510120013)
联系方式：021-22169050, chenhaowu@ebscn.com
联系人：
- 何缅南：021-22169170, hemiannan@ebscn.com
- 范晓佳：021-22169156, xjfan@ebscn.com

总结

新城控股作为一家综合性地产公司，凭借住宅和商业地产双轮驱动策略，实现了显著的业绩增长，主体评级上调至AAA，融资能力增强。公司通过“1+3”全国扩张战略，积极布局长三角及中西部地区，同时拓展商业地产轻资产化运营模式，提高资产周转率和现金流稳定性。分析师给予首次增持评级，目标价为19.5元，基于相对估值11倍PE。尽管存在房地产建设进度、调控政策及自持物业招商租赁等风险，但公司整体表现强劲，未来发展前景乐观。

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