20171101-兴业证券-新城控股-601155.SH-新城控股系列五_今年优异拿地策略解析_16页_1mb

新城控股2017年土地拓展策略分析总结

核心内容概览

新城控股在2017年持续进行精准、大力度的土地获取，为明后年的销售和利润增长奠定了坚实基础。公司通过逆周期拿地、多元拿地方式以及有效的激励机制，显著降低了拿地成本，提升了盈利能力和市场竞争力。分析师阎常铭认为，新城控股具备低估值、高成长、持续创新和强管控能力，是房地产行业大周期红利的受益者，维持“买入”评级。

主要观点

• 精准拿地策略：新城控股通过准确把握市场趋势，选择在一二线城市和基本面优异的三线城市进行土地储备，确保了土地质量与价值。
• 土地拓展力度：2017年1-9月，新城控股新增土地储备全口径2297.6万平方米，同比增长273.3%；拿地金额达到664.4亿元，同比增长126.3%。
• 融资能力提升：公司通过债券融资等手段，有效降低了融资成本，增强了土地拓展的资金实力。
• 拿地成本控制：公司通过股权收购等多元方式，实现了土地成本的有效控制，拿地单价与销售单价之比降至27%，较2015年和2016年有显著下降。
• 未来增长潜力：基于公司目前的土地储备和财务表现，分析师上调了2017-2018年的每股收益（EPS）预测，分别为2.18元和3.27元，对应的市盈率（PE）分别为9.9倍和6.6倍。

关键信息

1. 土地拓展情况

• 土地储备与金额：2017年1-9月，公司新增土地储备全口径2297.6万平方米，权益土地储备1835.9万平方米；拿地金额664.4亿元，权益拿地金额484.9亿元；新增货值约为2452亿元，权益货值约为1734亿元。
• 城市分布：土地储备主要集中在一二线城市，其中二线城市占比最高（66.9%），三线城市占比26.4%。长三角地区拿地面积占比54.9%，地价款占比63.6%。
• 重点城市：拿地金额占比最高的城市为合肥（13.3%）、常州（8.7%）、上海（7.5%）、苏州（7.0%）、杭州（7.0%）等，这些城市多为基本面较好的二线城市。

2. 融资情况

• 融资方式：公司主要通过债券融资，包括私募债、中期票据和定向工具等。
• 融资成本：融资成本持续下降，2017年整体加权平均成本为5.2%，其中私募债加权平均成本为4.74%，中期票据为5.5%，定向工具为6.3%。
• 债券发行：2017年8月，公司成功发行2亿美元、5年期高级美元债券，超额认购12倍，票面利率锁定在5%。

3. 土地增值情况

• 股权收购优势：2017年新增地块中，通过股权收购方式获取的地块有14幅，成本较低，如湖北省孝感市地块，权益占比40%，楼面地价414元/平方米，周边可比地块楼面价为2750元/平方米，增值率高达564%。
• 土地增值案例：公司在2015-2016年间成功获取多个土地项目，其中部分地块增值率超过90%，如天津“津南（挂）2016-01号”地块，楼面地价2063元/平方米，而恒大地产在2016年9月购入的可比地块楼面价达14689元/平方米，增值率高达611.86%。

4. 财务表现

• 财务指标：2017年公司净利润预计为5825百万元，同比增长约62.8%；每股收益（EPS）预计为2.18元，市盈率（PE）为9.9倍。
• 资产负债情况：2017年资产负债率降至83.2%，流动比率和速动比率分别提升至1.14和0.74，显示公司偿债能力增强。
• 盈利能力：公司毛利率和净利率分别达到31.2%和10.9%，ROE为24.9%，显示出良好的盈利能力。

5. 投资建议

• 评级维持：分析师阎常铭维持“买入”评级，认为新城控股具备持续增长潜力，是当前房地产行业优质标的。
• 风险提示：报告中提到的风险包括货币政策收紧和销售不及预期。

图表与数据概览

• 图1：2017年拿地力度仅次于2016年。
• 图2：债券融资占比逐渐提高。
• 图3：融资成本明显下降。
• 图4：2017年一二线拿地占比超过70%。
• 图5-6：台州商品房销售面积及待售面积变化情况。
• 图7：镇江商品房销售套数及同比增速。
• 图8：长三角三四线城市去化周期。
• 图9：销售单价与楼面单价比值持续减少。
• 图10-16：公司各月土地投资金额、历年拿地面积与地价款、地块增值情况等。

表格与数据概览

• 表1：公司债券融资情况，显示融资成本持续下降。
• 表2-3：公司2017年1-9月拿地面积和金额分布。
• 表4：公司历年拿地情况明细。
• 表5：2017年股权收购获取土地增值率较高的项目。
• 表6：公司历年拿地情况明细。
• 表7：公司获取的部分地块增值情况。
• 财务报表：包括资产负债表、现金流量表和利润表，显示公司财务状况稳健。

结论

新城控股凭借精准的土地拓展策略、多元的融资手段和有效的成本控制机制，持续提升其在房地产行业的竞争力。公司不仅在土地储备上表现出色，而且财务状况稳健，盈利能力和增长潜力显著。分析师阎常铭认为，新城控股是当前房地产行业大周期红利的受益者，维持“买入”评级，但需注意货币政策收紧和销售不及预期等风险因素。