20181028-东吴证券-新城控股-601155.SH-盈利改善_杠杆下降_业绩持续高增_7页_740kb

报告摘要

新城控股2018年三季度业绩总结

核心内容

新城控股在2018年前三季度表现出强劲的盈利增长和财务结构优化，展现出良好的发展势头。公司营业收入和归母净利润均实现显著增长，同时通过多渠道融资改善了杠杆水平，未来业绩确定性强。

主要观点

1. 盈利能力持续提升

营业收入：2018年1-9月实现247.9亿元，同比增长47.1%。
归母净利润：31.2亿元，同比增长56.7%。
毛利率：达38.6%，较2017年末提升3个百分点，再创新高。
销售净利率：上半年达到16.6%，较2017年末提升1.2个百分点。
投资收益：同比增长201.5%至7.03亿元，主要受益于合联营企业利润释放。
公允价值变动收益：同比增长265.4%至6.53亿元，因商业物业项目增多。

2. 销售表现亮眼，目标有望超额完成

合同销售金额：约1595.7亿元，同比增长113%。
累计销售面积：1272.3万平方米，同比增长133%。
销售目标完成度：已完成全年1800亿销售目标的88.7%，预计四季度有望超额完成。
土地储备：上半年新增土地储备建筑面积2073.9万平方米，楼面均价2365.56元/平米，占销售均价的19%；三季度新增建筑面积547.4万平方米，楼面均价2721元/平米，未来项目毛利水平有保障。

3. 融资渠道多样化，杠杆水平改善

融资方式：成功发行PPN、购房尾款ABS、美元债券、公司债等，融资渠道多样化。
资产负债率：剔除合同负债后，截至9月末为54.7%，较去年同期下降0.4个百分点。
净负债率：95.5%，较去年同期下降26.8个百分点。
融资成本：低位运行，有助于提升财务灵活性。

关键信息

财务预测

指标	2017A	2018E	2019E	2020E
营业收入（百万元）	40,526	61,741	86,301	111,821
同比增速（%）	44.9%	52.4%	39.8%	29.6%
归母净利润（百万元）	6,029	9,888	12,026	14,905
同比增速（%）	99.7%	64.0%	21.6%	23.9%
每股收益（元/股）	2.67	4.38	5.33	6.60
P/E（倍）	9.13	5.57	4.58	3.69

财务指标

指标	2017A	2018E	2019E	2020E
每股净资产（元）	9.14	12.71	17.72	23.93
ROE（%）	24.1%	29.9%	27.1%	25.6%
ROIC（%）	12.1%	15.2%	15.0%	15.2%
毛利率（%）	35.6%	36.0%	35.2%	34.7%
销售净利率（%）	14.9%	16.0%	13.9%	13.3%
资产负债率（%）	85.8%	84.8%	83.8%	80.9%
P/B（倍）	2.67	1.92	1.38	1.02
EV/EBITDA（倍）	7.92	4.84	2.96	2.60

投资建议

评级：维持“买入”评级。
EPS预测：预计2018-2020年EPS分别至4.38、5.33、6.60元。
PE预测：对应PE分别为5.57、4.58、3.69倍，估值持续走低，显示市场对其未来业绩的乐观预期。
公司战略：坚持“住宅+商业”双轮驱动模式，以长三角为核心，完成全国重点城市群布局，销售规模持续扩张，新增土地储备充沛。

风险提示

行业销售波动：行业整体销售下滑可能影响回款。
政策调整：按揭利率上行、税收政策收紧可能对销售造成压力。
融资环境收紧：银行贷款额度紧张、债券利率上升可能加剧流动性压力。
运营风险：高管变动、施工进度放缓、拿地激进可能带来资金风险。
汇率波动：汇率波动可能影响公司财务表现。
棚改货币化不达预期：三四线城市地产销售可能承压。

市场数据

指标	数据
收盘价（元）	24.39
一年最低/最高价（元）	19.15/44.68
市净率（倍）	2.48
流通A股市值（百万元）	17547.24

总结

新城控股在2018年前三季度展现出强劲的业绩增长和盈利能力提升，主要得益于结转提速、合联营企业利润释放以及投资物业公允价值变动收益增加。销售表现亮眼，土地储备充足，未来销售增长有保障。同时，公司通过多渠道融资优化了财务结构，杠杆水平有所下降，融资成本维持低位。基于良好的财务表现和行业前景，公司维持“买入”评级。然而，需警惕行业销售波动、政策调整、融资环境变化、运营风险及汇率波动等潜在风险。

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