20230508-首创证券-房地产行业周报_假期成交整体稳定_多城放松公积金政策_22页_1mb

房地产行业周报总结（2023W18）

核心内容

本报告分析了2023年第18周中国房地产市场的整体表现及政策动态，重点涵盖政策调整、市场成交数据、库存去化周期、新推盘情况及投资建议等方面。

主要观点

• 政策端：中央及地方政府持续出台房地产支持政策，以稳定市场预期和促进销售。
• 市场端：整体商品房成交面积有所下降，但销售热度依然保持，部分城市表现较为稳定。
• 投资建议：优质房企资产质量优化，PB（市净率）有望回升，建议关注头部房企及具备复苏潜力的企业。

关键信息

政策动态

• 中央政策：

  • 自然资源部部长王广华宣布我国全面实现不动产统一登记。
  • 中央政治局会议强调坚持“房住不炒”，因城施策支持刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳健康发展。
  • 鼓励超大特大城市推进城中村改造及保障性住房建设。

• 地方政策：

  • 上海：多子女家庭首套房贷款限额上浮20%，最高可达144万元。
  • 景德镇：中心城区购买二手住房可享受50%契税补贴及100元/平米购房补贴，首套首付20%，二套首付30%。
  • 杭州：放宽落户政策，涵盖大专、本科、研究生、技能人才等。
  • 广州：二孩及以上家庭首套房公积金贷款额度上浮30%。
  • 南昌：购房公积金贷款额度上浮20%。
  • 宁波：放宽房贷年龄限制，激活老年人购房需求。
  • 苏州：首次住房公积金贷款额度不超过账户余额的15倍，二次不超过10倍。
  • 安徽：支持提取公积金支付购房首付款。

市场表现

• 板块行情回顾：

  • A股房地产指数周涨幅为2.85%，年初至今跌幅为5.91%。
  • 沪深300指数周跌幅为0.3%，年初至今涨幅为3.75%。
  • A股房地产板块相对沪深300指数收益为3.15%，年初至今相对收益为-9.66%。
  • 港股内房股指数周涨幅为0.1%，年初至今跌幅为11.79%。
  • 物业板块表现较弱，周跌幅为0.72%，年初至今跌幅为9.96%。

• 商品房成交情况：

  • 2023W18，重点监测的39城商品房成交面积为186.6万平米，环比下降58.5%，同比下降31.8%。
  • 全年累计成交面积为6920.1万平米，同比上升7.6%。
  • 一线城市成交面积环比下降60.3%，同比上升77.7%；二线城市环比下降58%，同比微降6.1%；三四线城市环比下降57.1%，同比下降31.8%。
  • 上海和杭州去化周期分别为4.7个月和3.1个月，相对健康；福州、莆田和宝鸡去化周期较高，均超过24个月。

• 二手房成交情况：

  • 2023W18，重点监测的15城二手房成交套数为7563套，环比下降69.9%，同比下降52.5%。
  • 全年累计成交套数为336319套，同比上升71.8%。
  • 一线城市二手房成交环比下降69.6%，同比上升7.2%；二线城市环比下降71.9%，同比上升61.8%；三四线城市环比下降59.5%，同比上升64%。
  • 北京、深圳、杭州、南京、苏州、东莞、扬州、佛山、金华、江门等城市二手房成交表现差异较大，部分城市成交量显著回升。

• 库存及去化周期：

  • 重点监测的10城商品房可售面积为6143万平米，环比下降0.5%。
  • 库存去化周期为13个月，环比上升1.8个月。
  • 上海和杭州去化周期相对健康，分别为4.7个月和3.1个月；福州、莆田、宝鸡去化周期较高，均超过24个月。

• 新推盘及去化率：

  • 重点城市推盘套数为5867套，环比下降5.4%，年度累计推盘数同比下降13.2%。
  • 周度新开盘去化率为61.1%，环比上升0.7%，仍维持在较高水平。
  • 小阳春后房企推盘有所下滑，预计商品房销售将呈现季节性回落。

投资建议

• 推荐房企：
  • 头部房企：招商蛇口、华润置地，因其高能级布局、拿地换牌比例高及规模适中。
  • 行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。
  • 困境反转类房企：金地集团，预计融资和拿地恢复正常后估值有望提升。
  • 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

风险提示

• 销售恢复难以持续。
• 市场对宽松政策反应钝化。
• 房价可能超预期下跌。

总结

本周房地产市场整体表现稳定，政策端持续释放利好信号，尤其在支持多子女家庭购房、降低首付比例及购房补贴等方面。尽管商品房成交面积环比下降，但销售热度依旧，部分城市如上海和杭州表现较好。库存去化周期总体偏高，但部分城市表现相对健康。在投资建议方面，重点推荐资产质量优化、具备复苏潜力的房企。同时，需警惕销售恢复不及预期及房价下行风险。