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上海土地市场报告（2018年4月刊）总结

核心内容

2018年1季度，上海土地市场呈现显著变化，土地供应与成交均有所波动，市场结构也在调整。

主要观点

• 土地供应结构变化：住宅和商办用地供应占比上升，但整体供应量同比大幅增长，环比有所下降。
• 土地成交情况：住宅用地成交占比下降，商办用地成交量显著上升，工业用地成交量也大幅增长。
• 市场调控影响：政府持续推进租购并举，限制商办用地销售，推动租赁用地发展，对房企拿地造成一定影响。
• 土地价格走势：住宅楼面地价大幅下跌，商办用地楼面价也有下降趋势，但进入门槛提高，房企拿地难度增加。
• 重点地块分析：部分地块如“长风4C北地块”商办用地溢价率高达81.6%，成为市场关注焦点。

关键信息

一、土地供应情况

• 2018年1季度上海土地公示总量为213.75公顷，同比上涨147%，环比下跌40%。
• 其中住宅用地占42%，商办用地占31%。
• 3月土地公示量达97.64公顷，同比上涨160%，环比上涨81%。

二、土地成交情况

• 2018年1季度土地成交总量为260.24公顷，同比上涨88%，环比下滑26%。
• 住宅用地成交61.47公顷，占成交总量的67%。
• 商办用地成交10.31公顷，同比上涨46%，环比下滑77%。
• 工业用地成交量显著增长，达到64.38公顷，同比上涨372%。

三、土地成交金额走势

• 2018年3月土地成交总金额为71亿元，同比小幅下滑3.77%，环比大跌56.38%。
• 住宅用地成交金额为41亿元，环比上涨618%，同比下跌27%。
• 商办用地成交金额为28亿元，环比下跌82%，同比上涨56%。

四、楼面地价走势

• 2018年3月楼面地价为4621元/平米，同比、环比均负增长。
• 住宅用地楼面地价为3867元/平米，同比下跌83%。
• 商办用地楼面地价为11346元/平米，同比下跌14%，环比上涨25%。

五、重点地块分析

• 宝山区N12-1001编制单元13A-02地块：作为2018年上海首幅可售纯宅用地，面积4.20公顷，起始价27.91亿元，起拍楼面价30194元/平米，要求15%自持比例。
• 长风4C北地块：商办用地，面积0.82公顷，成交价7.68亿元，溢价率81.56%，楼面价37489元/平米。

六、附录数据概览

• 2018年3月公示地块（去除工业/仓储/其他）：共11幅，其中住宅和动迁安置房占比高。
• 2018年3月成交地块（去除工业/仓储/其他）：共9幅，包括商业、商办、动迁安置房和租赁住房用地。

土地市场趋势

• 供应结构优化：住宅和商办用地供应比例上升，但工业用地供应增加，反映上海产业结构调整。
• 调控持续影响：住宅用地供应减少，商办用地进入门槛提高，推动市场向精品地块和配套项目转型。
• 国企主导市场：租赁用地和部分商办用地仍由地方国企主导，民企拿地面临更多限制。
• 区域发展差异：浦东新区、宝山、松江为土地供应和成交重点区域，区域发展不均衡。

总结

2018年1季度，上海土地市场在调控政策和城市发展导向下，呈现结构性调整和区域发展差异。住宅用地供应减少，商办用地成交量上升，工业用地成交量显著增长。土地价格整体下行，但进入门槛提高，房企拿地难度加大，市场格局趋于国企与品牌房企主导。未来土地市场将更加注重质量和规划，推动城市可持续发展。