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上海土地市场报告总结（2018年6月刊）

一、核心内容概述

2018年5月，上海土地市场整体呈现供应量上升、成交量下降的趋势。公示土地面积为122.27公顷，环比上涨209%；但成交面积为51.14公顷，环比下滑20%。土地成交金额为48亿元，连续4个月下跌。楼面地价为5726元/平米，同比上涨31.84%，但住宅和商办地块楼面价均出现下跌。

二、土地供应情况

1. 供应结构

• 住宅用地：公示6幅，合计26.00公顷，其中5幅为经营性宅地，1幅为租赁住宅用地。
• 商住办/商住用地：公示1幅，合计12.34公顷。
• 商办用地：公示3幅，合计4.81公顷。
• 工业用地：公示12幅，合计79.12公顷，是本月供应量最大的地块类型。

2. 供应趋势

• 工业用地供应量显著增加，1-5月累计供应149.00公顷，超过2017年1-8月的总量。
• 住宅用地供应集中在江桥、徐泾北、宝山等新兴区域，而非金山、奉贤、浦东等传统工业区。
• 2018年6-7月预计有6幅含住用地地块入市，其中5幅为纯宅地，合计22.62公顷，1幅为商住办综合用地，规划建筑面积62.07公顷，可供应6200套商品住宅。

三、土地成交情况

1. 成交结构

• 住宅用地：成交4幅，合计14.18公顷，同比上涨115%，环比上涨50%。
• 商办用地：成交2幅，合计5.09公顷，同比上涨129%，环比下跌77%。
• 工业用地：成交9幅，合计31.86公顷，占总成交量的62%。

2. 成交区域

• 闵行区：成交面积15.29公顷，占总成交量的30%，工业用地占比85%。
• 嘉定区：成交3幅均为宅地，合计10.80公顷，其中1幅为经营性宅地。
• 金山区：成交10.75公顷，全部为工业用地。
• 杨浦区：首次成交一幅租赁住宅用地，后续还将推出更多租赁住房地块。

四、土地成交金额走势

• 2018年5月土地成交金额为48亿元，同比上涨47.73%，但环比下滑28.28%。
• 工业用地成交金额同比上涨100%，环比上涨121.44%，成为拉动成交金额的主要力量。
• 住宅用地成交金额同比下滑明显，2018年1-5月合计152亿元，较2017年同期减少40亿元。

五、楼面地价走势

• 2018年5月楼面地价为5726元/平米，同比上涨31.84%，环比下跌20.66%。
• 住宅用地楼面价：12131元/平米，同比上涨150.86%，环比下跌30.96%。
• 商办用地楼面价：8243元/平米，同比、环比均下跌。
• 嘉定宅地：零溢价成交，楼面价为30500元/平米，为年内第二幅经营性宅地。

六、政策背景与解读

1. 政策导向

• 上海市政府发布《全力打响“上海制造”品牌 加快迈向全球卓越制造基地三年行动计划》，强调对先进制造业用地的保护和高效利用。
• 实行规划和土地“双锁锁定”，严格限制工业用地用途调整，确保产业用地的集中和高效利用。

2. 产业导向

• 工业用地供应区域由金山、奉贤、浦东向宝山、松江、闵行等新兴工业区转移。
• 工业用地成交面积占总成交量的62%，显示政府对先进制造业和战略性新兴产业的重视。

3. 住宅用地市场

• 住宅用地供应量同比增加54%，但成交金额同比下降，主要由于起始楼面价偏高，房企拿地资金紧张。
• 2018年仅成交两幅经营性宅地，均未产生溢价，显示市场对住宅地块的谨慎态度。

七、附录信息

附录1：2018年5月上海公示地块（去除工业/仓储/其他）

• 包括6幅住宅用地、1幅商住办用地、3幅商办用地、1幅租赁住宅用地。
• 其中，黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块为新天地CBD重磅商办地块，起始总价135.8亿元，起始楼面价55956元/平米，要求自持地上和地下商业物业建筑面积不低于100%。

附录2：2018年5月上海成交地块（去除工业/仓储/其他）

• 包括2幅商办用地、1幅租赁住宅用地、2幅宅地（其中1幅为经营性宅地）。
• 嘉定区江桥镇K2-01地块成交楼面价为30500元/平米，由上海保利建锦房地产有限公司以底价21.33亿元拿下。

八、市场趋势与影响

• 房企资金紧张：2018年中将有不少房企面临贷款到期集中兑付，拿地意愿降低。
• 政策影响：政府通过严格产业准入和土地供应规划，引导市场向高质量产业项目倾斜。
• 租赁住房发展：租赁住房用地成为解决人才住房问题的重要手段，预计2018年底首批租赁用房将投放市场。

九、总结

2018年5月上海土地市场呈现供应量上升、成交量下降、成交金额连续4个月下跌的趋势。住宅和商办地块楼面价均出现下跌，工业用地成为市场主力。政策导向明显，强调对先进制造业的保护和高效利用，推动土地供应向新兴工业区转移。房企在资金紧张背景下，对住宅地块更为谨慎，租赁住房用地则成为政策调控的重要工具。