同策研究院-2018年4月刊上海土地市场报告-2018.4-22页-2mb

报告摘要

上海土地市场报告总结（2018年4月刊）

核心内容概述

2018年1季度，上海土地市场在供应和成交方面均呈现显著变化。土地公示面积达213.75公顷，同比上涨147%，环比下跌40%。住宅用地和商办用地成为主要供应类型，分别占比42%和31%。3月份土地市场供应量达到97.64公顷，同比和环比分别上涨160%和81%。在成交方面，1季度土地成交面积为260.24公顷，同比上涨88%，环比下滑26%。住宅用地成交占比达45%，商办用地则同比和环比分别上涨373%和208%。整体来看，上海土地市场在政策调控和城市规划的影响下，呈现出结构性调整和市场分化。

主要观点

1. 住宅用地供应与成交

供应：2018年1季度住宅用地供应面积为89.99公顷，同比上涨185%，环比下滑61%。3月份住宅用地供应面积为51.42公顷，占总供应的53%，同比和环比分别上涨608%和71%。
成交：住宅用地成交面积为611公顷，占1季度总成交量的45%。3月份住宅用地成交面积为61.47公顷，占总成交的67%，较上季度增长57个百分点。
特点：住宅用地主要以动迁安置房和租赁住房为主，纯住宅用地供应稀缺。3月份，宝山区“城中村”改造项目中的“N12-1001编制单元13A-02地块”是本年度首宗可售纯宅用地，起始价27.91亿元，楼面价30194元/平米，要求15%自持比例。

2. 商办用地供应与成交

供应：商办用地供应面积为66.99公顷，同比和环比分别上涨87%和160%。
成交：商办用地成交面积为58.90公顷，同比和环比分别上涨373%和208%。3月份商办用地成交面积为10.31公顷，同比上涨46%，环比下滑77%。
特点：商办用地逐渐向精品地块和小而美的社区配套转变，要求开发商100%自持物业，进入门槛提高，对房企运营能力提出更高要求。

3. 土地成交金额走势

2018年3月土地成交总金额为71亿元，同比小幅下滑3.77%，环比大跌56.38%。但排除2月份重大商办地块影响后，环比上涨550%。
住宅用地成交金额为41亿元，环比上涨618%，同比下跌27%。
商办用地成交金额为28亿元，环比下跌82%，同比上涨56%。

4. 楼面地价走势

2018年3月全市楼面地价为4621元/平米，同比和环比均下跌。其中住宅楼面价为3867元/平米，同比下跌83%；商办楼面价为11346元/平米，环比上涨25%，同比下跌14%。
住宅用地楼面价持续走低，但商办用地由于政策限制和开发要求，进入门槛提高，对房企形成更大挑战。

关键信息

1. 土地供应结构

住宅用地：1季度供应17幅，面积89.99公顷，占42%；3月供应9幅，面积51.42公顷，占53%。
商办用地：1季度供应16幅，面积66.99公顷，占31%；3月供应5幅，面积10.48公顷。
工业用地：1季度供应面积55.36公顷，同比上涨247%；3月供应面积35.75公顷，同比上涨406%，环比上涨576%。
其他用地：1季度供应面积1.42公顷，3月供应面积1.42公顷。

2. 土地成交结构

住宅用地：1季度成交24幅，面积611公顷，占45%；3月成交10幅，面积61.47公顷，占67%。
商办用地：1季度成交14幅，面积58.90公顷，占22.6%；3月成交8幅，面积10.31公顷。
工业用地：1季度成交面积64.38公顷，同比上涨372%；3月成交面积20.61公顷，同比上涨3688%。
其他用地：1季度成交面积17.62公顷，3月成交面积17.62公顷。

3. 区域分布

1季度公示：浦东新区供应量最高，为62.63公顷，占29%；宝山、松江紧随其后。
1季度成交：浦东新区成交面积84.61公顷，占33%；松江和宝山分别成交48.27公顷和37.33公顷，合计占65%以上。
3月成交：浦东新区成交面积最大，为31.13公顷；宝山、松江、嘉定等区成交活跃。

4. 重点地块信息

宝山区“城中村”改造项目：
- N12-1001编制单元13A-02地块：住宅用地，面积4.20公顷，起始价27.91亿元，楼面价30194元/平米，要求15%自持比例。
- P-06地块：动迁安置房用地，面积3.91公顷，起始价45019万元，楼面价5750元/平米。
长风4C北地块：
- 商办用地，面积8195平方米，起始价42300万元，楼面起价20648元/平米，最终成交价76800万元，溢价率81.6%，楼面价37489元/平米。

5. 政策影响

租赁住房用地：成为上海土地供应的重要组成部分，掌握在国企手中，未来可能对民企开放但会严格审查资质。
土地财政：随着房地产税立法推进，地方政府对土地财政的依赖将逐渐减少，高价地时代或将结束。
城市规划：上海提出“租购并举”政策，推动住房体系建设，控制建设用地总量在3200平方公里以内。

总结

2018年上海土地市场在政策调控和城市发展的双重影响下，呈现出供应结构优化、成交分化加剧、市场理性回归的趋势。住宅用地供应逐渐向动迁安置房和租赁住房倾斜，商办用地则更加注重精品化和运营能力要求。土地成交金额和楼面价整体下行，但部分优质地块仍能实现高溢价。未来，上海土地市场将更倾向于由地方国企和品牌房企主导，政策导向和市场供需变化对房企拿地策略提出更高要求。

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