同策房产咨询-20170505-上海土地市场监测报告-5月刊-_14页_1mb

上海土地市场报告（2017年5月刊）总结

一、核心内容概述

2017年4月，上海土地市场整体呈现低迷态势，土地供应和成交均有所减少，但部分商办地块仍保持一定热度。市场调控政策逐步加强，土地出让方式调整，限制高溢价和非理性竞价行为，推动市场理性化发展。

二、土地公示情况

1. 公示地块总量与结构

• 总公示地块：4月份上海共公示14幅地块，合计29.03公顷，同比下滑23%。
• 住宅用地：本月住宅用地仅公示3幅，均为动迁安置房用地，分别位于奉贤和宝山。
• 商办用地：2幅商办地块公示，分别位于闵行七宝和杨浦。
• 其他用地：包含工业、仓储及研发用地，但未在总结中详细展开。

2. 供应背景

• 自2017年以来，住宅用地供应持续收缩，前四个月公示的10幅纯宅地均为动迁安置房用地。
• 3月20日原计划出让的三幅宅地（临港芦潮港社区C0204、E0602地块及奉贤区奉城镇57-05地块）因“交易资金来源审核工作尚未完成”被临时取消出让，改为“招标挂牌复合方式”出让。

三、土地成交情况

1. 成交地块总量与结构

• 总成交地块：4月份上海共成交15幅地块，合计39.67公顷，环比上升44%，同比上升1.68倍。
• 住宅用地：本月住宅用地零成交。
• 商办用地：成交3幅地块，分别位于浦东临港板块、徐汇龙华板块和青浦北部板块。
• 商业地块：3幅商业地块均以接近底价成交，溢价率低于1%。

2. 成交地块详情

• 青浦区重固镇福贸路北侧16-13地块：由中建以底价竞得，挂牌起价7003万元，楼面价3600元/平米。
• 徐汇区龙华街道地块：由珠海万印企业管理有限公司、上海西岸开发（集团）有限公司及珠海恒石实业有限公司联合拿地，成交价20.64亿元，溢价率0.5%。
• 临港南汇新城地块：由上海港城集团、陆家嘴集团及KOP Northern Lights Pte.Ltd联合拿地，成交价8.83亿元，溢价率0%。

四、成交金额走势

• 总成交金额：2017年4月上海土地成交总金额为32亿元，较3月下滑57%。
• 商办用地成交金额：30亿元，环比上升66%。
• 纯住宅用地：零成交，导致整体市场成交金额下降。

五、楼面地价走势

• 平均楼面地价：4月全市土地成交楼面地价为5439元/平米，较3月下滑70%。
• 商办用地楼面地价：平均为9068元/平米，环比下滑32%。
• 溢价率控制：新政实施后，开发商资格评分制度限制了中小房企参与，大型品牌房企更具优势，市场竞价趋于理性，溢价率下降。

六、市场调控政策解读

• 土拍新政：4月上海出台土拍新政，对竞拍开发商进行资格评分，评分维度包括经济实力（30分）、技术资质（20分）、项目经验（50分）。
• 政策目的：旨在减少非理性竞价，限制高杠杆拿地行为，从而降低土地溢价率。
• 市场影响：政策实施后，开发商竞争减少，市场趋于冷静，土地成交金额和楼面地价持续走低。

七、附录信息

附录1：2017年4月上海公示地块（去除工业/仓储/其他）

附录2：2017年4月上海成交地块（去除工业/仓储/其他）

八、主要观点

• 上海土地市场在2017年持续降温，住宅用地供应减少，商办用地成为主要成交类型。
• 政策调控有效抑制了市场过热，限制高溢价和非理性竞价，推动市场理性发展。
• 大型品牌房企在新政下更具优势，中小型房企参与受限，市场竞争格局发生变化。
• 未来土地市场成交量和成交金额预计将继续走低，高价地出现几率缩小。

九、关键信息

• 土地供应：4月上海住宅用地供应量大幅减少，仅限于动迁安置房。
• 成交情况：4月商办用地成交活跃，但溢价率低，且多为联合拿地。
• 政策影响：土拍新政对开发商资格进行评分，有效控制市场热度。
• 市场趋势：土地成交金额和楼面地价持续走低，市场趋于冷静。

十、结语

2017年4月上海土地市场在政策调控下保持理性，住宅用地供应收缩，商办用地成交为主，但溢价率明显下降。市场参与者需适应新的政策环境，关注土地供应结构和开发商资质，以应对未来可能的市场变化。