20180501-华泰证券-房地产行业2017年及2018年一季度运行回顾_TOP50继续维持优势_20页_1mb

房地产行业深度研究报告总结

行业评级与投资建议

• 行业评级：房地产行业被评定为“增持”。
• 投资建议：继续关注A股中优质且低估值的TOP50房企，重点推荐招商蛇口、绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等。

行业运行情况

销售表现

• 销售增长：2017年及2018年一季度，全国商品房销售面积和金额均保持增长，但增幅放缓。
  • 2017年销售面积为16.94亿平方米，同比增长7.7%；销售金额为13.37万亿元，同比增长13.7%。
  • 2018年一季度销售面积为3.01亿平方米，同比增长3.6%；销售金额为2.56万亿元，同比增长10.4%。
• 区域差异：销售增长主要来自三四线城市，与一二线城市差距较大，但2018年一季度差距有所缩小。

融资与开发投资

• 融资收紧：2017年房地产融资渠道逐渐收紧，开发投资趋于谨慎。
  • 2017年房地产开发投资资金来源额为15.61万亿元，同比增幅为8.21%；2018年一季度资金来源额为3.68万亿元，同比增幅为3.09%。
  • 开发投资资金盈余在2017年达到历史最高值4.63万亿元，但2018年一季度出现同比下降。
• 投资结构：土地投资成为开发投资增长的主要动力，土地成交总价同比增幅高于成交总建筑面积，其他费用投资占比持续提升。

开发投资数据

• 2017年全国房地产开发投资额为10.98万亿元，同比增长7%；2018年一季度为2.13万亿元，同比增长10.36%。
• 2017年和2018年一季度新开工和施工面积增幅有所下降，竣工面积均同比下滑。

TOP50房企优势分析

市场占有率

• 销售金额市占率：TOP50房企市占率从2015年的32%上升至2017年的46%，2018年一季度达到65%。
• 销售面积市占率：TOP50房企市占率从2015年的20%上升至2017年的28%，2018年一季度达到44%。
• 集中度提升：TOP100房企市占率从2015年的40%上升至2017年的56%，2018年一季度达到76%。

销售与业绩表现

• 销售增幅：TOP50房企销售增幅显著高于TOP51-100房企。
  • 2015-2017年TOP50房企复合增速中位值为51.7%，远高于TOP51-100房企的13.2%。
  • 2017年TOP50房企销售金额中位值为1007.2亿元，同比增速中位值为49.65%；TOP51-100房企销售金额中位值为183.6亿元，同比增速中位值为-5.18%。
  • 2018年一季度TOP50房企销售金额中位值为279.1亿元，同比增速中位值为29.54%；TOP51-100房企销售金额中位值为45.35亿元，同比增速中位值为4.6%。
• 营收增速：TOP50房企营收增速中位值为35.73%，而TOP51-100房企营收增速中位值为-4.79%。

盈利能力

• 毛利率：TOP50房企毛利率中位值为30.40%，TOP51-100房企为28.79%。
  • 2017年TOP50房企毛利率中位值为30.40%，TOP51-100房企为28.79%。
  • 2018年一季度TOP50房企毛利率中位值为32.16%，TOP51-100房企为38.17%。
• 净利率：TOP50房企净利率中位值为13.45%，TOP51-100房企为10.95%。
  • 2017年TOP50房企净利率中位值为13.45%，TOP51-100房企为10.95%。
  • 2018年一季度TOP50房企净利率中位值为7.17%，TOP51-100房企为10.95%。

风险提示

• 地方成交改善趋弱：地方市场成交改善趋势减弱。
• 房贷利率上升：房贷利率持续上浮，对销售产生不利影响。
• 需求端去杠杆：需求端去杠杆政策超预期可能影响行业表现。

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总结

• 行业趋势：房地产行业销售增长放缓，但TOP50房企表现优于行业平均水平。
• 市场集中度：TOP50房企市场占有率持续提升，显示其在行业中的优势地位。
• 投资建议：重点关注TOP50房企，尤其是低估值的优质标的。
• 风险因素：需警惕地方成交趋弱、房贷利率上浮和需求端去杠杆的影响。