房地产_TOP50逐步展现优势_47页_5mb

房地产行业2017年前三季度运行情况总结

核心内容

2017年前三季度，中国房地产行业整体表现强劲，销售和投资均保持增长态势，但行业集中度提升和政策调控预期变化成为重要关注点。TOP50房企在销售增速、成长性、盈利性和运营效率方面逐步展现出明显优势，而行业整体面临政策放松空间收窄、房价上涨压力以及杠杆率上升等挑战。

主要观点

1. 行业销售表现强劲

• 销售面积：2017年前三季度全国商品房销售面积为11.6亿平方米，同比增长10.3%。
• 销售额：全国商品房销售额达9.2万亿元，同比增长14.6%。
• 三四线城市贡献突出：三四线城市销售面积和金额增速分别领先一二线城市19个和28个百分点，成为推动销售增长的重要因素。
• 按揭利率上浮：2017年5月起房贷利率连续上浮，对高杠杆资金带来的成交贡献形成制约。
• 三线城市房价领涨：三线城市房价涨幅接近2013年的最大涨幅，政策放松空间逐渐缩小。

2. 开发投资韧性较强

• 开发投资额：2017年1-9月全国房地产开发投资额为8.1万亿元，同比增长8.1%。
• 施工面积增长：2017年前三季度施工面积为73.8亿平方米，同比增长3.1%。
• 新开工与竣工：新开工面积仍大于竣工面积，有助于保持开发投资的持续增长。
• 资金盈余：2017年三季度开发投资资金盈余达3.2万亿元，开发商资金状况较好，有利于后续投资。

3. 行业集中度提升

• TOP100市占率：2017年三季度TOP100房企销售金额市占率达53%，比2015年提升13个百分点。
• TOP50市占率：TOP50房企销售金额市占率从2015年的32%提升至2017年三季度的45%，领先于TOP51-100房企。
• TOP50成长性优势：TOP50房企销售增速中位数为50%，而TOP51-100房企为-1%，显示TOP50房企在市场中占据更大份额。

4. 盈利能力表现

• 毛利率：TOP50和TOP51-100房企毛利率中值均在27-28%左右，区别不大。
• 净利率：TOP50房企净利率中值稳定在10%左右，而TOP51-100房企净利率中值略有下降至9.69%。
• 运营效率：TOP50房企存货周转率中值为3年左右，显著优于TOP51-100房企的5年左右。

5. 负债情况

• 扣除预售账款的负债率：TOP50房企负债率中值从2012年的70%上升至2017年三季度的76%，提升相对平稳。
• TOP51-100房企负债率：中值从2012年的62%上升至2017年三季度的76%，提升速度更快。

关键信息

2017年行业销售数据

• 销售面积：11.6亿平方米，同比增加10.3%。
• 销售额：9.2万亿元，同比增加14.6%。
• 三线城市领涨：三线城市房价开始领涨，涨幅接近2013年最大涨幅。
• 待售面积下降：住宅待售面积同比减少约0.8亿平方米，降幅达20%，接近2014年水平。

2017年开发投资数据

• 开发投资额：8.1万亿元，同比增加8.1%。
• 施工面积：73.8亿平方米，同比增加3.1%。
• 资金盈余：3.2万亿元，同比增长8%。

TOP50房企优势

• 销售增速：TOP50房企销售增速中位数为50%，明显高于TOP51-100房企。
• 净利率：TOP50房企净利率中值稳定在10%左右，优于TOP51-100房企。
• 运营效率：TOP50房企存货周转率中值为3年左右，优于TOP51-100房企的5年左右。
• 代表性企业：万科、绿地、新城、中南、阳光城、蓝光等TOP50房企表现突出。

风险提示

• 政策调控加码：若房价继续上行，行业可能面临政策调控加码风险。
• 资金面收紧：若美联储加息频率加快，国内政策跟随调整，可能导致行业资金面收紧。

投资建议

• 关注TOP50房企：建议继续关注A股中的优质且低估值的TOP50房企标的。
• 重点推荐企业：包括绿地控股、新城控股、中南建设等，其EPS和P/E表现较为乐观。
• 预测：2018年开发投资有望继续保持增长，但政策放松空间有限。

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总结

2017年前三季度，中国房地产行业销售和投资表现强劲，但政策调控预期减弱，行业集中度提升，TOP50房企在销售增速、盈利能力和运营效率方面逐步展现优势。随着三线城市房价上涨和按揭利率上浮，行业政策放松空间有限，但开发投资依然保持韧性，未来仍有增长潜力。建议关注TOP50房企中的优质低估值标的，如万科、绿地、新城、中南、阳光城、蓝光等。同时，需警惕政策调控加码和资金面收紧等风险。