2018年TOP100房企中报回顾_销售融资趋弱_TOP50维持优势_19页-1mb

房地产行业2018年1-7月运行分析及投资建议

核心内容概述

2018年1-7月，中国房地产行业在销售和融资方面均呈现出放缓趋势，但TOP50房企继续展现相对优势。整体行业集中度进一步提升，销售增幅放缓，去库存取得阶段性成效，同时融资渠道趋紧，房企投资趋于谨慎。基于行业趋势和房企表现，我们建议关注A股中优质且低估值的TOP50房企。

主要观点

• 销售增速放缓：2018年1-7月商品房销售面积和金额分别同比增长4.21%和14.37%，低于2017年同期水平，且三四线城市销售增幅明显放缓。
• 去库存取得成效：行业库存持续下降，去化周期逐步降低，截至2018年7月狭义库存降至2013年以来最低值。
• TOP50房企优势显著：TOP50房企在销售规模、营收、利润、运营能力和负债控制等方面表现优于其他房企，有望在未来保持领先地位。
• 融资环境趋紧：受去杠杆政策影响，国内贷款和个人按揭贷款同比下降，房企自筹资金成为主要补充来源。
• 投资建议：在行业走势偏弱、政策偏紧的背景下，建议关注A股中优质且低估值的TOP50房企，如新城控股、中南建设、金地集团和绿地控股。

关键信息

1. 行业销售与库存情况

• 销售增长放缓：2018年1-7月商品房销售面积和金额同比分别增长4.21%和14.37%，增幅低于2017年同期。
• 库存下降明显：2018年1-7月住宅待售面积同比下降约10.92%和21.39%，达到2013年以来最低水平。
• 三四线城市贡献突出：销售面积和金额增速分别领先一二线城市3.71和7.55个百分点，但增幅差距明显缩小。

2. 融资情况

• 资金来源紧张：开发投资资金来源额和盈余同比增幅均下降，其中银行贷款同比下降10.33%，非银渠道增幅回落。
• 自筹资金增长：房企自筹资金同比增长10.41%，成为开发资金的重要补充。
• 土地投资趋于谨慎：土地成交价款增速明显回落，开发商更倾向于低价拿地，土地投资整体趋势收敛。

3. TOP50房企表现

• 销售市占率提升：TOP100房企销售金额市占率从2015年的40%上升至2018年上半年的69%，其中TOP31-50房企增幅最大。
• 销售表现优于中型房企：TOP50房企销售金额中位值达655亿元，同比增长42.40%，而TOP51-100房企仅为107.6亿元，增速为32.54%。
• 营收与利润增长：TOP50房企营收增速中值达42.12%，高于TOP51-100房企的6.74%；归母净利润增速中值为46.33%，高于TOP51-100房企的28.47%。

4. 盈利能力与运营效率

• 毛利率回升：TOP50房企毛利率中值为32.34%，TOP51-100房企为34.93%，整体盈利能力有所提升。
• 净利率表现：TOP51-100房企净利率中值为13.80%，高于TOP50房企的12.76%。

投资建议

• 关注TOP50房企：在行业整体增速放缓、政策趋紧的背景下，TOP50房企在销售、营收、利润和运营效率等方面表现更优，具备较强抗风险能力。
• 推荐标的：建议关注A股中优质且低估值的TOP50房企，如新城控股、中南建设、金地集团和绿地控股。
• 风险提示：需关注棚改支持力度下降、房贷利率持续上浮以及需求端去杠杆超预期等风险因素。

结论

2018年上半年，房地产行业整体销售增速放缓，去库存取得成效，融资环境趋紧。TOP50房企在多个关键指标上保持领先，具备更强的抗风险能力和盈利能力。在政策持续偏紧的背景下，建议投资者继续关注优质且低估值的TOP50房企。