房地产行业2017年及2018年一季度运行回顾：TOP50继续维持优势-20180501-华泰证券-20页-1mb

房地产行业深度研究报告总结

核心内容

本报告分析了2017年及2018年一季度中国房地产行业的发展情况，重点讨论了TOP50房企的表现，并对行业趋势和投资建议进行了总结。

主要观点

• 行业集中度提升：TOP100房企销售金额市占率从2015年的40%上升至2017年的56%，2018年一季度达到76%。TOP50房企在销售增速、成长性、盈利性及运营效率方面均优于TOP51-100房企。
• 销售增幅放缓：2017年全国商品房销售面积同比增长7.7%，销售金额同比增长13.7%；2018年一季度销售面积和金额分别同比增长3.6%和10.4%，均低于上年同期。
• 去库存取得成效：行业去库存取得阶段性成果，住宅待售面积较2016年明显下降，2017年底的待售面积已低于2013年水平。
• 融资渠道收紧：房地产开发投资资金来源额和盈余增幅放缓，2018年一季度资金盈余甚至同比下降，导致开发投资趋于谨慎。
• 投资建议：建议继续关注A股中优质且低估值的TOP50房企，如招商蛇口、绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等。

关键信息

行业运行情况

• 销售表现：2017年和2018年一季度销售面积和金额均保持增长，但增幅放缓。
• 区域差异：销售增长主要来自三四线城市，但三线城市房价开始领涨，抑制了整体销售规模。
• 高杠杆资金：居民购房杠杆占比在最近两年上升，但17年以来信贷收缩导致销售增幅放缓。
• 开发投资：开发投资资金趋紧，2017年和2018年一季度增幅维持在16年水平，但土地投资成为增长主要动力。

TOP50房企优势

• 销售表现：TOP50房企在销售金额和增速上均优于TOP51-100房企，2017年销售金额中位值为1007.2亿元，增速中位值为49.65%；2018年一季度销售金额中位值为279.1亿元，增速中位值为29.54%。
• 结算业绩：TOP50房企在结算业绩上表现出色，2018年一季度营收增速中值达到35.73%，而TOP51-100房企则普遍下降。
• 盈利能力：TOP50房企在毛利率和净利率方面表现相对较好，2017年毛利率中值约为30%，净利率中值约为14.48%。
• 运营效率：TOP50房企在运营效率方面优于TOP51-100房企，如存货周转率等指标表现更优。

投资建议

• 推荐标的：重点关注招商蛇口、绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等A股优质且低估值的TOP50房企。
• 风险提示：需关注地方成交改善趋弱、房贷利率持续上浮、需求端去杠杆超预期等风险因素。

图表目录

• 图表1：商品房销售面积累计值
• 图表2：商品房销售额累计情况
• 图表3：2017年及2018年一季度三四线城市成交面积同比保持领先
• 图表4：2017年及2018年一季度三四线城市成交金额同比在保持领先
• 图表5：2017年末三线城市房价开始领涨
• 图表6：从开发商资金来源角度看居民购房杠杆情况
• 图表7：从购房者角度看居民购房杠杆情况
• 图表8：2017年5月起房贷利率出现连续上浮
• 图表9：行业狭义库存情况
• 图表10：行业可售面积平均去化周期
• 图表11：全国住宅新开工、销售面积以及推算的去化周期
• 图表12：2017年及2018年一季度开发投资资金来源额增幅下降
• 图表13：2017年开发投资盈余增幅下降，18年一季度绝对值同比下降
• 图表14：房地产开发投资累计情况
• 图表15：房地产新开工累计情况
• 图表16：2017年和2018年一季度全国土地成交总价同比增幅高于成交总建筑面积
• 图表17：其他费用投资完成占比持续提升
• 图表18：其他费用投资完成同比增幅远高于开发投资完成总额
• 图表19：房屋施工面积情况
• 图表20：房屋竣工面积情况
• 图表21：全国房地产开工率情况
• 图表22：房地产企业近三年来市占率情况
• 图表23：TOP100房企各级别金额市占率提升情况
• 图表24：TOP100房企各级别面积市占率提升情况
• 图表25：A股TOP100房地产企业2017年度及2018年一季度销售金额情况
• 图表26：A股TOP100房地产企业2012-2018Q1营业收入增速情况
• 图表27：A股TOP100房地产企业2012-2018Q1归母净利润增速情况
• 图表28：A股TOP100房地产企业2012-2018Q1毛利率情况
• 图表29：A股TOP100房地产企业2012-2018Q1净利率情况