20180903-华泰证券-2018年TOP100房企中报回顾_销售融资趋弱_TOP50维持优势_19页_1mb

报告摘要

房地产行业深度研究报告总结（2018年9月）

核心内容概述

2018年上半年，中国房地产行业呈现销售增长放缓、融资紧张和开发投资趋于谨慎的态势。同时，TOP50房企在销售规模、营收、利润、运营能力和负债控制等方面持续展现相对优势，行业集中度进一步提升。

主要观点

销售增长放缓：
- 2018年1-7月商品房销售面积同比增长4.21%，销售金额同比增长14.37%，均低于2017年同期增速。
- 销售增幅主要来自三四线城市，但增速明显放缓，三四线城市销售面积与金额同比增幅分别下降16.88个和17.24个百分点。
- 一二线城市销售金额同比增幅提升，三四线城市成交面积和金额增速仍高于一二线城市。
行业库存持续下降：
- 截至2018年7月，行业狭义库存达到2013年以来最低值。
- 可售面积平均去化周期逐步降低，行业去库存取得阶段性成效。
融资渠道紧张：
- 房企开发投资资金来源和盈余同比增幅均下降，其中银行贷款和个人按揭贷款来源同比下降。
- 自筹资金成为主要增长来源，但整体开发投资增速放缓。
开发投资结构变化：
- 施工投资同比小幅下降，而土地购置费大幅增长，反映开发商在土地市场趋于谨慎。
- 土地成交价款增幅明显回落，开发商拿地策略有所调整。
TOP50房企持续领先：
- 2018年上半年TOP100房企销售金额市占率提升至69%，其中TOP50房企市占率提升至58%。
- TOP50房企在销售金额、营收增长和盈利能力方面均优于TOP51-100房企。
盈利与运营效率：
- TOP50房企毛利率和净利率均有所提升，但TOP51-100房企在净利润率方面表现更优。
- TOP50房企在运营效率和负债控制方面更具优势，资金使用效率更高。

关键信息

销售数据：
- 2018年1-7月商品房销售面积9.0亿平方米，同比增长4.21%；销售金额7.83万亿元，同比增长14.37%。
- 三四线城市销售面积和金额同比增幅分别领先一二线城市3.71个和7.55个百分点。
融资情况：
- 2018年1-7月开发投资资金来源额同比增长6.44%，但盈余同比下降1.73%。
- 国内贷款和个人按揭贷款同比下降，自筹资金成为主要增长来源。
投资结构：
- 施工投资同比下降4.10%，土地购置费同比增长72.30%。
- 土地成交价款增幅明显回落，开发商拿地趋于谨慎。
TOP50房企表现：
- 销售金额中位值655亿元，同比增长42.40%。
- 营收增速中值42.12%，净利润增速中值46.33%。
- 毛利率和净利率均高于TOP51-100房企。
行业趋势：
- 去杠杆政策持续影响行业，政策仍将偏紧以保持去化成效。
- 优质且低估值的TOP50房企值得关注，如绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等。