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龙湖集团（00960）2022年中期业绩总结

核心内容

龙湖集团在2022年中期取得了显著的收入增长，但净利润增速相对较低，主要受行业环境和非经常性损益变动影响。公司持续聚焦核心城市，提升土地储备质量，同时在商业运营方面表现出色，维持了高出租率。财务状况稳健，现金流充足，融资成本持续下降，整体运营效率较高。

主要观点

• 收入大幅增长：2022年上半年，公司主营收入达到948亿元，同比增长56.4%。
• 净利润微增：归母净利润为74.8亿元，同比增长0.82%，增速低于收入增速。
• 每股收益提升：每股EPS为1.268元，销售金额为858.1亿元，同比下降39.84%。
• 毛利率下滑：2022年上半年毛利率为21.25%，较去年同期下降6.43个百分点，主要受行业整体影响。
• 费用率优化：销售费用率和管理费用率分别下降至2.28%和4.32%，费用管控成效显著。
• 投资聚焦核心区域：公司新增土储主要集中在长三角、西部、华中等区域，其中长三角占比最高。
• 商业运营能力强：已开业商场出租率95.6%，冠寓出租率93.3%，展现出优秀的运营能力。
• 财务稳健：在手现金达875.5亿元，现金短债比为4.07倍，净负债率为55.3%，剔除预收账款后的资产负债率为68.1%，三道红线维持绿档。
• 融资成本下降：平均借贷成本为3.99%，较2021年全年下降0.15个百分点。
• 投资建议：维持“买入”评级，预计2022年及2023年净利润分别为275.03亿元和313.70亿元，对应EPS分别为4.38元和4.99元，PE分别为4.94X和4.33X。

关键信息

销售情况

• 销售金额：2022年上半年为858.1亿元，同比下滑39.84%。
• 销售面积：518.5万方，同比下滑37.23%。
• 销售单价：16550元/平米，同比下降4.16%。

土地储备

• 总土储建面：截至2022年6月30日为6767万方，权益面积为4690万方，权益比例为69.31%。
• 新增土储建面：226万方，其中权益建面为134万方，权益比例为59.29%。
• 区域分布：长三角占比最高（56.3%），其次是西部（24.4%）、华中（13.0%）、环渤海（3.3%）、华南（3.0%）。

物业投资业务

• 收入：58.6亿元，占主营收入的6.18%。
• 商场收入：占物业投资业务的78.5%。
• 冠寓收入：占物业投资业务的20.1%。
• 出租率：已开业商场出租率为95.6%，冠寓出租率为93.3%，其中开业超过6个月的项目出租率高达95.4%。

财务状况

• 在手现金：875.5亿元。
• 现金短债比：4.07倍。
• 净负债率：55.3%。
• 资产负债率：68.1%。
• 平均借贷成本：3.99%，较2021年全年下降0.15个百分点。
• 融资情况：一年内到期债务占总债务比例为10.1%，平均贷款年限为6.28年。

投资预测

估值与可比公司

风险提示

• 业务拓展不及预期。
• 业务经营存在不确定性。
• 宏观经济不及预期。

估值走势

• P/E（TTM）：从2020年的13.68倍降至2022年的4.94倍。
• P/B（MRQ）：从2020年的2.66倍降至2022年的0.54倍。

结论

龙湖集团在2022年中期实现了收入的大幅增长，但净利润增速相对较低，主要受毛利率下降和非经常性损益变动影响。公司通过聚焦核心城市、优化费用结构和提升商业运营能力，保持了良好的财务状况和投资回报能力。分析师维持“买入”评级，认为公司未来增长潜力较大，且估值具有吸引力。