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龙湖集团2020年年报总结

核心内容

龙湖集团2020年全年业绩表现良好，实现了收入的快速增长，同时优化了财务结构，提升了盈利能力。公司积极布局商业板块，项目储备充足，为未来盈利增长提供了支撑。整体来看，龙湖集团在行业竞争中展现出较强的运营能力和增长潜力。

主要观点

• 收入增长稳健：2020年公司实现营收人民币1845.5亿元，同比增长22.2%。其中物业销售及管理收入占比达95.9%，同比增长21.8%；物业投资业务收入同比增长30.9%，占比4.1%。
• 区域收入结构更趋均衡：主要收入贡献区域为重庆、杭州、成都、上海和宁波，其中上海、西安和宁波地区收入增长显著，分别达195.8%、186.3%和96.8%。其他区域如青岛、济南、厦门、北京和苏南则出现不同程度下滑。
• 物业销售表现良好：物业销售业务收入1709.8亿元，同比增长21.4%，结算毛利率为27.3%，销售均价为14235元/㎡。
• 商业板块发展迅速：租金及管理收入同比增长30.9%至75.8亿元，已开业商场建筑面积达481万㎡，商场销售额增长14%至305亿元，整体出租率达96.9%。商业板块收入占比从2016年的3.5%提升至2020年的4.1%，累计增加0.6个百分点。
• 财务指标持续优化：净负债率从2018年底的52.9%下降至2020年的46.5%；加权平均融资成本为4.39%，同比下降0.15个百分点；人民币债务占比达71%，债务结构良好，平均债务期限为6.59年，一年内到期债务仅占11%。
• 信贷评级提升：公司获惠誉BBB正面评级、标普BBB、穆迪Baa2稳定评级，以及大公国际、中诚信、新世纪的AAA稳定评级。
• 项目储备充足：截至2020年底，公司在建投资物业合计253.4万㎡，其中8个天街项目预计2021年开业，16个项目预计2022年及以后开业，总建筑面积达253.5万㎡。
• 投资建议：公司2020年全年业绩出色，物业销售及物业投资收入同步提升，维持行业较高增速。预计2021-2023年核心EPS分别为3.77元、4.28元、4.73元，对应PE分别为11.17X、9.86X、8.91X，维持“买入”评级。

关键信息

• 收入构成：

  • 物业销售及管理收入：1769.7亿元（95.9%）
  • 物业投资业务收入：75.8亿元（4.1%）

• 区域表现：

  • 收入贡献较大的区域：重庆（16.4%）、杭州（9.0%）、成都（8.7%）、上海（6.6%）、宁波（6.3%）
  • 收入增长显著的区域：上海（195.8%）、西安（186.3%）、宁波（96.8%）
  • 收入下滑区域：青岛、济南、厦门、北京、苏南

• 财务数据：

  • 净利润：2020年28840.3百万元，同比增长8.6%
  • 归母核心净利润：18815.4百万元，同比增长12.0%
  • 归母核心净利率：10.2%，同比下降0.7个百分点
  • 核心EPS：2020年3.11元，预计2021-2023年分别为3.77元、4.28元、4.73元
  • 核心市盈率：2020年13.58倍，预计2021-2023年分别为11.17倍、9.86倍、8.91倍

• 资产负债情况：

  • 资产负债率：2020年74.81%
  • 净负债率：2020年46.5%，同比下降6.4个百分点
  • 现金短债比：4.2倍
  • 剔除预收款后的资产负债率：67%

• 现金流状况：

  • 经营活动现金流：2020年71364.56百万元
  • 投资活动现金流：2020年-27004.45百万元
  • 筹资活动现金流：2020年12752.00百万元
  • 现金净增加额：2020年57112.11百万元

• 盈利指标：

  • 毛利率：29.3%
  • 净利率：10.84%
  • ROE：14.96%
  • ROIC：10.38%

• 风险提示：

  • 行业销售不及预期
  • 租金收入不及预期
  • 政策调控超预期
  • 融资进一步收紧
  • 利率大幅上行
  • 汇率大幅波动

财务预测摘要

投资建议

• 评级：买入（维持评级）
• 预期股价相对收益：20%以上
• 估值：公司核心市盈率持续下降，显示盈利预期良好，估值合理

总结

龙湖集团在2020年实现了收入和利润的稳步增长，财务结构持续优化，融资成本进一步降低，同时在商业板块布局上取得良好进展。公司未来增长潜力较大，预计2021-2023年核心EPS将保持增长趋势，市盈率逐步下降，显示出较强的盈利能力和投资价值。整体来看，龙湖集团具备稳健的财务经营能力和良好的市场前景，值得投资者关注。