20171231-中国银河-国际经济周报第336期_美房地产持续繁荣_9页_757kb

美房地产持续繁荣总结

核心内容

2017年12月，美国房地产市场继续保持强劲增长态势，房价和销售量均实现显著上升，成为推动国内经济增长的重要动力。

主要观点

• 房价持续上涨：美国10月SP/CS全国20座大城市房价同比上涨6.4%，创2014年7月以来最大涨幅。成屋中间价同比上涨5.8%，达到24.8万美元。
• 销售量显著增长：11月成屋销售年化户数创近11年新高，销售增幅创2006年12月以来新高；新屋销售户数也创2007年7月以来新高，环比增长17.5%。
• 市场供需失衡：成屋库存降至3.2个月销量，为近30年来最低；新屋库存为4.6个月销量。供需失衡推动房价持续上涨。
• 供给不足是主因：过去10年，美国新屋开工和营建许可数量仅为战后70年平均水平的60%左右，导致新增供给严重不足，进一步支撑房价上涨。
• 人口与就业增长：危机后，美国总人口增加超1000万，就业人口增加超800万，失业率降至17年新低，薪资上涨带动住房需求增加。
• 贷款利率低位：标准30年期固定抵押贷款利率目前在3.7%左右，预计2018年底将升至4.5%，但按历史标准仍属较低水平，不会显著抑制购房意愿。
• 美联储加息预期：预期2018年美联储将加息2-3次，但低利率环境仍将支撑2018年房地产市场再创新高。

关键信息

• 区域表现差异：11月成屋销售中，南部地区增长最快（8.3%），西部地区因房价上涨而出现下滑（2.3%）。
• 建筑活动回升：11月新屋开工和营建许可均升至逾10年高位，显示房地产供应有望逐步改善。
• NAHB房产市场指数：12月NAHB房产市场指数初值为74，创历史新高，表明建筑商对市场前景持乐观态度。
• 劳动力市场强劲：美国初请失业金人数持续低于30万，失业率创17年新低，显示劳动力市场健康。
• 日本经济动态：日本11月失业率降至1994年以来最低，劳动力短缺加剧，但工资上涨缓慢，通胀压力未显现。日本人口持续负增长，出生率创历史最低，结婚数量下降。
• 德国经济表现：德国12月CPI同比上涨1.7%，主要由能源价格上涨和内需旺盛推动，但通胀目标尚未达到。
• 其他经济体：欧元区、英国、法国等国家的经济数据也显示不同程度的复苏迹象。

数据支持

• 成屋销售：11月成屋销售年化581万户，环比增长5.6%，高于预期。
• 新屋销售：11月新屋销售环比增长17.5%，远超预期。
• 新屋开工：11月新屋开工年率升至93万户，创2007年9月以来新高。
• 营建许可：11月营建许可年率升至86.2万户，为2007年8月以来最高。
• 人口与出生率：美国2017年新增人口净值为正，而日本连续11年出现人口自然减少。

未来展望

• 2018年市场预期：尽管美联储可能在2018年加息2-3次，但低利率环境仍有利于房地产市场继续繁荣。
• 库存紧张：房屋库存持续紧张，成交周期缩短，表明市场热度不减。
• 长期趋势：美国房地产市场自2012年起进入繁荣周期，未来有望维持增长态势。

附表概览

央行利率概览

分析师信息

• 周世一：宏观经济研究员，中国人民大学经济学院经济学博士，中国银河证券研究部资深分析师，执业证书编号：S0130511070004。

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