20190726-招商银行-房地产行业月度报告（2019年7月）：土地市场或将延续结构性分化_23页_2mb

房地产行业月度报告（2019年7月）总结

核心内容概览

2019年7月房地产行业报告指出，房地产市场整体呈现销售放缓、房价稳中有降、投资趋缓、资金来源紧张的态势，同时土地市场呈现结构性分化趋势。报告还对开封市撤销“取消限售”决定等重要事件进行了评析，并分析了房企销售和拿地情况。

主要观点

1. 销售情况：持续放缓，但未失速

• 销售面积：2019年1-6月商品房销售面积同比下降1.8%，降幅较前五个月扩大0.2个百分点。
• 销售价格：全国70个大中城市新建商品住宅销售价格环比增长0.7%，其中一线城市增长0.2%，二线城市增长0.8%，三线城市增长0.7%。
• 二手房市场：一线城市二手房销售价格环比增速为0.1%，二线城市为0.3%，三线城市为0.7%，整体涨幅“稳中有降”。

2. 房价趋势：整体稳中有降

• 二手房销售价格环比增速较前一个月有所下降，表明市场预期趋于理性。
• 地方政府对房价的控制力度加强，抑制了房价非理性上涨。

3. 投资情况：施工端韧性显现，投资下行不失速

• 房地产开发投资完成6.16万亿元，同比增长10.9%，增速较前五个月回落0.3个百分点。
• 分区域：东部地区增速为9.9%，中部为8.9%，西部为15.5%，西部增速回调幅度最大。
• 分开支：建筑工程投资占比最高（55.74%），土地购置费次之（32.73%）。
• 投资结构：建筑工程投资同比增速回升，土地购置费同比增速下降，表明房企投资策略向施工端倾斜。

4. 资金来源：持续吃紧

• 房地产开发企业到位资金同比增长7.2%，增速较前五个月回落0.4个百分点。
• 资金结构：其他资金占比最高（52.8%），自筹资金占比31.5%，国内贷款占比15.7%，利用外资占比0.05%。
• 资金趋势：房企融资监管趋严，导致资金来源紧张，尤其在三四线城市更为明显。

土地市场分析

1. 总量数据：弱复苏状态

• 土地出让收入：1-6月国有土地使用权出让收入累计2.67万亿元，同比下降0.8%，降幅较前五个月收窄5.2个百分点。
• 土地成交总价：1-6月全国100大中城市土地成交总价累计1.78万亿元，同比增长18.01%，增速较前五个月上升4.23个百分点。
• 土地供应与成交：住宅类土地供应和成交面积均出现增长，但三线城市表现疲软。

2. 分城市能级数据：结构性分化显著

• 供应情况：一线、二线城市住宅类土地供应面积同比大幅增长，三线城市供应面积同比显著下降。
• 成交情况：一线、二线城市成交面积同比显著增长，三线城市成交面积同比下降。
• 价格趋势：一线、二线城市土地供应挂牌均价有所回落，三线城市小幅攀升。
• 溢价率：一线、二线城市溢价率较高，三线城市溢价率有所上升。

3. 土地市场展望

• 一二线城市土地市场热度持续，供不应求，地方政府可能加码调控以防止地价高企。
• 三四线城市（除部分受益于一二线城市溢出效应）土地市场供过于求，地方政府可能减少供地以缓解库存压力。
• 土地市场结构性分化趋势或将延续。

重要事件评析

1. 开封撤销“取消限售”决定

• 事件背景：7月19日开封市发布取消限售令，但仅24小时后撤销。
• 原因分析：政策未充分调研，可能引发市场波动，地方政府出于调控考虑撤销。
• 政策信号：中央“房住不炒”政策仍具约束力，地方调控收紧预期依然存在。

2. 房企销售TOP100榜单

• 销售情况：碧桂园以3895.4亿元销售额居首，万科、恒大分列二三位。
• 销售趋势：TOP100房企上半年销售金额同比上升，其中部分房企如保利、阳光城等销售增速显著。
• 市场表现：整体销售市场回暖，但部分房企销售增速放缓。

3. 房企新增土地货值TOP100榜单

• 货值门槛：2019年1-6月新增土地货值百强门槛为77.4亿元，较去年同期下降11.1亿元。
• 房企表现：碧桂园、绿地控股、万科等房企新增土地货值排名靠前，但同比均有下降。
• 拿地趋势：房企拿地节奏放缓，融资环境趋紧影响了拿地热情。

关键信息

• 政策影响：中央“房住不炒”政策持续施压，地方调控趋严。
• 市场分化：一二线城市房地产市场活跃，三四线城市市场疲软。
• 资金紧张：房企资金来源受融资监管影响，资金紧张态势持续。
• 未来展望：下半年央行可能降准降息，对房地产市场产生一定的利好作用，但土地市场结构性分化仍将持续。

图表概要

• 图1-4：商品房销售、库销比、房价变动趋势。
• 图5-8：新建与二手房价格变动情况。
• 图9-12：房地产投资、施工、新开工面积数据。
• 图13-23：土地市场供需数据及价格趋势。
• 图24-35：各线城市土地供应与成交情况。
• 图36-39：土地成交楼面均价及溢价率。
• 图40-41：房企销售与新增土地货值排行榜。

总结

2019年7月房地产行业整体处于调整阶段，销售面积增速放缓，房价稳中有降，投资和资金来源持续承压，土地市场呈现结构性分化趋势。中央“房住不炒”政策持续强化，地方调控趋严，房企拿地策略向一二线城市集中，三四线城市则面临较大的市场压力。未来政策方向和市场环境的变化将对房地产行业产生深远影响。