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华泰 | 地产：“K形分化”中的土地市场总结

核心内容

2026年上半年，全国房地产土地市场在“严控增量”政策影响下呈现供求双向收缩趋势，但核心城市热点地块竞争却更加激烈，形成了明显的“K形分化”格局。这种分化不仅体现在销售端，也蔓延至土地市场。尽管整体市场低迷，核心城市如深圳、上海、杭州、广州、北京等仍吸引大量房企关注，成为土地市场“点状高热”的主要区域。

主要观点

• 政策影响：受“严控增量”政策强化，全国涉宅用地供应和成交面积、金额同比大幅下降，其中二线城市下降尤为显著。
• 市场分化：核心城市土地市场热度持续，溢价率显著高于其他城市；非核心城市土地市场相对冷清，成交清淡。
• 房企策略：头部房企继续聚焦核心城市，拿地强度回落，但战略上仍保持谨慎，集中度持续上升。
• 投资机会：主流地产股估值已回落至历史低位，为布局提供窗口；深度布局新兴产业的一线和强二线城市有望率先复苏。

关键信息

全国土地市场表现

• 供应收缩：1H26全国涉宅用地供应建面同比-20%，成交建面/金额同比-22%/-30%，降幅较2025年全年扩大。
• 溢价率变化：一线城市溢价率同比+8.2pct至19.8%，二线城市和三线城市溢价率均有所下滑。
• 流拍率改善：全国涉宅用地流拍率同比-5.6pct至13.8%，但二线城市有所反弹。
• “点状高热”现象：5-6月核心城市部分地块出现高溢价成交，但全国层面仍呈现总体清淡。

城市分化情况

• 头部城市“缩圈”：成交金额破百亿的城市减少，TOP10/30城市集中度分别提高至46%/70%。
• 热点城市：深圳、广州、杭州、上海、北京等城市溢价率领先，但北京及多个二线城市热度下滑。
• 城市土拍气泡图：
  • 第一象限：仅越秀地产、石家庄城发投集团表现突出。
  • 第二象限：7家房企拿地规模下降但楼面价上涨，其中保利置业表现最为显著。
  • 第三象限：8家房企拿地规模和楼面价均下降，但滨江集团在杭州市场表现相对较好。
  • 第四象限：4家房企拿地规模上升但楼面价下降，如华润置地和国贸地产。

房企拿地情况

• 百强房企拿地强度回落：权益拿地金额同比-34%，强度降至30%，接近2023-2024年水平。
• 地方国企主导：地方国企拿地份额同比+15pct至47%，城投公司拿地份额同比+5pct至17%。
• TOP10房企集中度提升：TOP10房企拿地份额同比+2pct至57%，达到2020年以来最高水平。
• 头部房企表现：
  • 越秀地产、国贸地产、华润置地拿地金额逆势提升。
  • 保利置业在城市能级和地块质量方面提升明显。
  • 头部房企高度聚焦五大核心城市，合计占权益拿地金额的77%。

投资逻辑

• 政策背景：核心城市供地节奏偏晚，导致房企补库存意愿增强，推动部分地块高溢价成交。
• 未来展望：若下半年核心城市供地增加，头部房企拿地强度可能有所修复，但“K形分化”趋势仍将持续。
• 投资建议：当前地产股估值处于历史低位，布局窗口显现；建议关注深度布局新兴产业的一线和强二线城市。

风险提示

• 政策波动：房地产相关货币、财政、金融、财税政策存在不确定性。
• 市场复苏不及预期：若经济复苏、居民预期、政策落地效果不佳，地产基本面可能未达预期。
• 房企经营风险：部分房企可能因基本面复苏不足而面临资金链压力和经营困难。

总结

2026年上半年，全国土地市场在“严控增量”政策影响下整体低迷，但核心城市表现突出，形成“点状高热”现象。头部房企继续聚焦核心城市，拿地集中度上升，而地方国企和城投公司拿地份额显著增加。尽管市场分化明显，但核心城市土地市场热度持续，为房地产复苏提供支撑。当前地产股估值处于低位，建议关注具备核心城市布局和新兴产业资源的房企。